Ruhsat aynı gün çıkar — asıl sınav bir ay sonra.
Belediye ruhsatına tabi işyerlerinde ön izin yoktur: mekânı önce yönetmeliğe uygun hale getirir, sonra başvurursunuz ve ruhsat aynı gün düzenlenir. Ama bu ruhsat beyana göre verilir ve müktesep hak doğurmaz — idare bir ay içinde yerinde kontrol eder.
İki rejim var, sıralamaları ters
Ruhsata tabi bir mekân kurarken hangi rejimde olduğunuzu bilmek her şeyi belirler. Sağlık kuruluşlarında yatırıma başlamadan önce Bakanlıktan ön izin alınır; ön izni olmayana ruhsat düzenlenmez. Belediye rejiminde ise ön izin yoktur — önce tadilat biter, sonra başvurulur (MADDE 12).
Bu, denetimin olmadığı anlamına gelmez; denetimi sonraya alır. Ruhsat verildikten sonra en geç bir ay içinde yerinde kontrol yapılır. Aykırılık çıkarsa bir defaya mahsus 15 gün verilir, giderilmezse ruhsat iptal edilir ve işyeri kapatılır (MADDE 13). Yani yanlış kurgulanan bir mekânda bedel, açıldıktan sonra ödenir.
Sağlık Bakanlığı rejimine tabi tesisler için ayrı bir bölümümüz var:sağlık tesisi yapımı.
Mevzuat çalışmasını tamamladığımız alanlar
Lokanta & Kafe
Yönetmelikte toplam metrekare şartı yok; belirleyici olan sınıf (1./2./3.) ve mutfak kurgusu. En pahalı hata ise mekân seçiminde: tapuda mesken görünen bir bağımsız bölümde lokanta açmak için kat maliklerinin OYBİRLİĞİ gerekir.
Şartları inceleyin →Pastane
Pastane şartları lokantayla aynı iskelette ama iki önemli fark var: birinci sınıf pastanede otopark ve mutfağın müşteriden görünür olması ARANMAZ. Toplam metrekare eşiği yine yok.
Şartları inceleyin →Düğün Salonu
Düğün salonu, yönetmelikte 'özel yapı şeklini gerektiren' işler arasında sayılmıştır: YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ zorunludur. Bu, diğer işyerlerinin çoğunda aranmayan ve sonradan çözülmesi en zor şarttır.
Şartları inceleyin →Konaklama & Otel
Konaklama bölümü 11 Aralık 2025'te baştan yazıldı. Artık tüm konaklama yerlerinde YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ ve İTFAİYE RAPORU zorunlu; ayrıca ruhsat 'aynı gün' değil, kolluk görüşüyle bir ay içinde veriliyor.
Şartları inceleyin →Turizm Amaçlı Kiralanan Konut
11 Aralık 2025'te eklenen yeni bölüm: aynı binada aynı kiraya veren adına izin belgesine konu bağımsız bölüm sayısı BEŞİ GEÇİYORSA işyeri açma ve çalışma ruhsatı zorunlu. Kısıtların çoğu hukuki — kat maliklerinin oybirliği ve %25 sınırı.
Şartları inceleyin →Kuaför & Berber
Yönetmelikte metrekare şartı yok — belirleyici olan sınıf. Birinci sınıfta bekleme salonu, ayrı çalışma bölümü, lavabolu tuvalet ile sterilizatör ve otoklav zorunlu; üçüncü sınıfta bunların hiçbiri aranmıyor.
Şartları inceleyin →Spor Salonu
Soyunma odası en az 8 m², dinlenme salonu en az 15 m². Kadın ve erkek aynı saatte spor yapacaksa bunlar ikişer adet olmak zorunda — ve çalışma alanında kolon bulunamaz.
Şartları inceleyin →Kahvehane & Kıraathane
Kahvehane yönetmelikte umuma açık istirahat ve eğlence yeri sayılır — yani ruhsat aynı gün verilmez, kolluk görüşü alınır ve başvuru bir ay içinde sonuçlanır. Sınıfı belirleyen şartlar ise şaşırtıcı biçimde somut: gazete sayısı, kütüphanedeki kitap sayısı, zemin malzemesi ve tuvaletin donanımı.
Şartları inceleyin →Market & Bakkal
Market ve bakkalda toplam metrekare eşiği yok; şartlar raf, tezgâh ve soğutma düzeninde toplanıyor. Ama işletme büyüdükçe kural değişiyor: 500 m²'yi aşan çok faaliyetli işyerinde danışma birimi, hipermarket ölçeğinde ise satış alanının yarısı kadar otopark zorunlu hale geliyor.
Şartları inceleyin →Hamam & Sauna
Hamamda yönetmelik mekânı üç bölüme ayırmanızı ister: soyunma, yıkanma ve dinlenme. Saunada ise ölçüler nettir — oda en az 9 m³, etrafı fırınlanmış gürgen ağacı kaplı, en az beş soyunma kabini ve yıkanma yerlerinden ayrı en az iki duş. Metrekare eşiği yoktur; alanı bu bölümler belirler.
Şartları inceleyin →Otopark & Taksi Durağı
Bu iş kolunda kritik şartlar mekânın kendisinden çok arsanın hukuki durumunda: kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş ya da inşaata başlama izni alınmış bir yerde açık otopark açılamaz. Kapalı otoparkta ise yapı kullanma izni zorunlu, park yerleri en az dört metre eninde ve LPG'li araç kabulü yasaktır.
Şartları inceleyin →Kuyumcu
Yönetmelik kuyumcuda metrekare değil güvenlik ister: işyeri tapuda bağımsız bölüm niteliğinde olacak, içinde çelik kasa, banko kasa, kırılmaz vitrin camı ve alarm bulunacak; giriş-çıkışları, içi ve işlem yapanların yüzünü gösteren kamera sistemi kurulacak ve kayıtlar doksan gün saklanacaktır. Diğer sıhhî işyerlerinden farklı olarak kolluk görüşü alınır ve şartlar ruhsat verilmeden önce yerinde kontrol edilir.
Şartları inceleyin →Emlak Ofisi
Yönetmelik emlak ofisi için net bir ölçü verir: faaliyet alanı en az yirmi metrekare, aynı işyerinde birden fazla tacir veya esnaf çalışıyorsa her biri için beş metrekare eklenir. Alan tapuda bağımsız bölüm olacak, içinde idari büro ve kabul yeri bulunacak, ikamet için kullanılmayacak ve başka ticari faaliyet yürütülmeyecektir. Şartlar ruhsat verilmeden önce yerinde kontrol edilir.
Şartları inceleyin →Kasap & Balıkçı
Yönetmelik et ve balık satılan yerlerde metrekare değil düzen ister: etin ve balığın satışa hazırlandığı kısım müşterinin görebileceği şekilde şeffaf olacak, işyerinin kapasitesine uygun soğutmalı dolap, tezgâh ve soğuk hava deposu bulunacak, satış camekânlı teşhir dolabından yapılacaktır. Sakatat satılıyorsa ayrı bir hazırlama bölmesi ve bol akan sulu bir havuz gerekir.
Şartları inceleyin →Listede olmayan bir iş kolu mu?
Yukarıdakiler mevzuat çalışmasını tamamladığımız alanlar. Yönetmeliğin EK-1 listesinde pastaneden internet salonuna, hamamdan otoparka kadar başka iş kolları da var. İhtiyacınız olan tip için ilgili bölümü birincil kaynaktan çıkarıp size özetleriz — doğruluğundan emin olmadığımız şartı yayınlamıyoruz.
Bize yazın →14 iş kolu — her birinde eleyen kalem başka
Sağlık tesislerinde soru "kaç metrekare" ile başlar. Burada işler farklı: çoğu iş kolunda toplam m² eşiği yoktur, olanlarda da ölçü metrekare değil oda/ünite sayısı üzerinden verilir. Asıl mesele her iş kolunun kendine özgü, tadilatla çözülemeyen kısıtıdır.
| İş kolu | Sayısal ölçü | Sınıf sistemi | Mekânı en sık eleyen |
|---|---|---|---|
| Lokanta & Kafe | Yok — şartlar bölüm ve malzeme bazında | 1./2./3. sınıf + ayakta yemek (EK-1/D) | Tapu: mesken nitelikli bölümde kat maliklerinin oybirliği (MADDE 5/b) · ayrıca baca güzergâhı |
| Pastane | Yok | 1./2./3. sınıf (EK-1/F) | Baca güzergâhı ve tapu niteliği. Lokantadan farkı: birinci sınıfta otopark ve mutfak görünürlüğü aranmaz |
| Düğün Salonu | Yok — donanım ve kurgu şartları (EK-1/H/d) | Sınıf yok | Yapı kullanma izni: özel yapı şekli gerektirdiği için ZORUNLU (MADDE 5/c) — tadilatla kapatılamaz |
| Konaklama & Otel | Tipe göre asgari oda sayısı: otel 5, motel 10, pansiyon 3–25, tatil köyü 60 | Tip bazlı (EK-1/I) | Yapı kullanma izni + itfaiye raporu zorunlu (EK-1/A/11). Ayrıca ruhsat aynı gün değil, kolluk görüşüyle bir ayda |
| Turizm Amaçlı Kiralanan Konut | Eşik: aynı binada beşi geçen bağımsız bölüm · bina bağımsız bölümlerinin en fazla %25'i | Sınıf yok (EK-1/S) | Kat maliklerinin oy birliği — sitede tüm binaların (EK-1/S-2). Kısıtlar inşai değil hukuki |
| Kuaför & Berber | Yalnızca 2. sınıfta duvar kaplaması 1,5 m | 1./2./3. sınıf (EK-1/M) | Birinci sınıf hedefleniyorsa ayrı bekleme salonu ve sterilizatör-otoklav yeri |
| Spor Salonu | Soyunma ≥ 8 m² · dinlenme ≥ 15 m² (EK-1/P/1.1, 1.3) | Sınıf yok — tek rejim | Kolon: çalışma alanında direk/sütun bulunamaz (EK-1/P/1.8) — taşıyıcı sistem değişmez |
| Kahvehane & Kıraathane | Yok — sınıfa göre donanım şartları (EK-1/E) | 1./2./3. sınıf (gazete, kitap, zemin, tuvalet) | Okula 100 metre: okul, kurs, öğrenci yurdu ve anaokuluna kapıdan kapıya (MADDE 5/ı) — ayrıca umuma açık yer olduğu için ruhsat bir ayda çıkar |
| Market & Bakkal | Yok — 500 m² üstü çok faaliyetli işyerinde danışma birimi | Sınıf yok | Büyük formatta otopark: hipermarket/grosmarket/megamarkette satış alanının en az yarısı kadar (EK-1/C/7) — kategori sınırı yönetmelikte TANIMLI DEĞİL, idare belirler |
| Hamam & Sauna | Sauna odası en az 9 m³ (hacim) · hamamda metrekare eşiği yok | 1./2./3. sınıf — ama sınıf ŞARTI tanımsız | Üç bölüm ve gürgen kaplama: hamamda soyunma-yıkanma-dinlenme ayrı (EK-1/L/a-1), sauna odası fırınlanmış gürgen kaplı (EK-1/L/b-2) |
| Otopark & Taksi Durağı | Kapalı otoparkta park yeri eni en az 4 m · açık otoparkta kulübe en az 9 m³ · taksi durağı en az 8 araç | Sınıf yok — tür ayrımı var (taksi durağı / kapalı / açık) | Arsanın hukuki durumu: kat irtifakı, kat mülkiyeti ya da inşaata başlama izni olan yerde AÇIK OTOPARK AÇILAMAZ (EK-1/N/c-7); kapalı otoparkta yapı kullanma izni zorunlu |
| Kuyumcu | Metrekare yok — şartlar güvenlik donanımı bazında (çelik kasa, kırılmaz vitrin, alarm, 90 gün kamera kaydı) | Sınıf yok | Tapu: işyeri bağımsız bölüm niteliğinde olacak (EK-1/R/1.1) — bölünmüş dükkân, stant, mağaza içi köşe olmaz; ayrıca kolluk görüşü aranır ve kontrol RUHSATTAN ÖNCE yapılır |
| Emlak Ofisi | Faaliyet alanı en az 20 m² · her ek tacir/esnaf için +5 m² (EK-1/O/2) | Sınıf yok | Tapu + kullanım: alan bağımsız bölüm olacak (EK-1/O/1), ikamet için kullanılamaz, başka ticari faaliyet yasak; kontrol RUHSATTAN ÖNCE yapılır — Ticaret Bakanlığı yetki belgesi ayrı rejim |
| Kasap & Balıkçı | Metrekare yok — görünür hazırlama alanı, soğuk hava deposu, camekânlı teşhir, sakatat için ayrı bölme | Sınıf yok | Düzen: hazırlama alanı müşterinin görebileceği şekilde şeffaf olacak (EK-1/B/3) — arka odada parçalama olmaz; market içinde reyonsa market şartları da aranır (EK-1/A/3) |
Tablo, yönetmelikte açıkça yazan başlıca şartların karşılaştırmasıdır; tam liste değildir. Bu iş kollarının hepsinde EK-1/A ortak şartları ayrıca uygulanır ve sınıflandırmayı yetkili idare yapar.
İş kolundan bağımsız, her işyerinde aranan şartlar
Yönetmeliğin EK-1/A bölümü tüm işyerleri için geçerlidir. Alt sayfalardaki iş koluna özel şartlar bunların üzerine eklenir.
- 01
Havalandırma ve ısıtma sistemi zorunlu
İşyerinin havalandırma tertibatı bulunacak; ısıtma ve havalandırma soba, kalorifer veya klima sistemlerinden uygun olanı ile yapılacaktır (EK-1/A/2). Bazı iş kollarında sınıfa göre bu seçenek daralır — örneğin birinci sınıf lokanta ve birinci sınıf kuaförde kalorifer veya klima şarttır, soba yeterli değildir.
- 02
On kişiden fazla çalışan varsa program büyür
On kişiden fazla çalışanı bulunan müstakil işyerlerinde dinlenme yeri, kıyafet değiştirme kabini, bay ve bayan için ayrı tuvalet bulunacaktır. Ancak iş hanı, iş merkezi, pasaj, gar, terminal gibi ortak kullanıma ayrılmış yeter sayıda lavabo ve tuvaleti olan yerlerde, buralarda açılan işyerleri için ayrıca tuvalet ve lavabo şartı aranmaz (EK-1/A/4).
- 03
Gıda varsa yüzey ve baca şartları devreye girer
Yiyecek ve içecek satılan, depolanan ve servisi yapılan işyerlerinde hazırlama bölümlerinin tabanları, duvarları ve yiyeceğin temas ettiği yüzeyler seramik, mermer, paslanmaz çelik gibi kolay temizlenebilir olacak; buhar, koku ve dumanı tahliye edecek baca sistemi kurulacaktır (EK-1/A/6). Baca güzergâhı bina ortak alanını ilgilendirdiği için mekân seçiminde sorulması gereken ilk teknik başlıktır.
- 04
Tek ruhsat, birden fazla faaliyet: şartlar toplanır
Tek ruhsatla açılan ve birden fazla faaliyet alanı bulunan işyerlerinde her faaliyet dalı için ilgili bölümlerde öngörülen şartlar ayrıca aranır (EK-1/A/3). Yani içinde kafe olan bir spor salonu, hem EK-1/P hem EK-1/D şartlarını karşılamak zorundadır — bu, plan programını beklenenden çok büyütür.
- 05
Erişilebilirlik artık ayrı bir bent
10 Aralık 2025 tarihli Cumhurbaşkanı Kararıyla yeniden düzenlenen MADDE 5/k uyarınca işyerlerinin engelliler, yaşlılar ve diğer hareket kısıtlılığı bulunan kişiler için erişilebilirlik mevzuatına uygun düzenlenmesi gerekir. Giriş kotu, rampa eğimi, kapı genişliği ve tuvalet kurgusunu doğrudan etkiler.
- 06
Atık ve gider bağlantısı ruhsatın parçası
İşyerinde üretilen çöp ve benzeri atıkların toplanması ve muhafazası için gerekli tedbirler alınacak ve atık suyun uygun şekilde tahliye edilmesini sağlayacak bağlantı bulunacaktır (EK-1/A/5). Atık mahallinin yeri mimari planda yer tutar; sonradan eklenmesi çoğu zaman plan değişikliği demektir.
Sık sorulan sorular
Belediye ruhsatı ile sağlık kuruluşu ruhsatı arasındaki fark nedir?
İki ayrı rejimdir ve sıralaması terstir. Sağlık kuruluşlarında (poliklinik, tıp merkezi, diş polikliniği vb.) yatırıma başlamadan önce Bakanlıktan ön izin alınır ve ön izni olmayana ruhsat düzenlenmez. Belediye ruhsatına tabi işyerlerinde ise ön izin yoktur: işyeri önce yönetmeliğe uygun tanzim edilir, sonra Örnek 1 formuyla başvurulur ve uygunsa ruhsat aynı gün verilir (MADDE 12/1). Ancak bu ruhsat beyana göre düzenlenir, müktesep hak doğurmaz ve idare bir ay içinde yerinde kontrol eder (MADDE 13). Bu "aynı gün" kuralının bir istisnası var: umuma açık istirahat ve eğlence yerlerinde (içkili lokanta, konaklama yerleri, kahvehane, bar ve benzeri) başvurular önce kolluk görüşü alınarak bir ay içinde sonuçlandırılır ve şartlar ruhsat verilmeden ÖNCE yerinde kontrol edilir (MADDE 12/2, 32 ve MADDE 5 son fıkra).
Ruhsat aynı gün çıkıyorsa denetim yok mu?
Var, sadece sonraya kalıyor. İşyeri açma ve çalışma ruhsatı verilen işyerleri, ruhsatın verildiği tarihten itibaren en geç bir ay içinde yetkili idare tarafından kontrol edilir; bu sürede kontrol edilmezse ruhsat kesinleşir (MADDE 13/1). Denetimde mevzuata aykırılık tespit edilirse bir defaya mahsus onbeş günlük süre verilir; giderilmezse ruhsat iptal edilir ve işyeri kapatılır (MADDE 13/2-3). Yani hatanın bedeli açılıştan sonra ödenir.
Apartman altındaki dükkâna işyeri açabilir miyim?
Tapu kütüğündeki niteliğe bakılır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki binalarda, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerde sinema, kahvehane, bar, dans salonu gibi eğlence ve toplantı yerleri; fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri; imalathane, boyahane, basımevi, dükkân ve galeri gibi işyerlerinin açılması için kat maliklerinin oybirliğiyle karar alması şarttır (MADDE 5/b). Tapuda iş yeri olarak görünen yerlerde umuma açık istirahat ve eğlence yeri açılacaksa, yönetim planında aksine hüküm yoksa oy çokluğu kararı aranır.
Ruhsatı siz mi alıyorsunuz?
Hayır, alamayız. İşyeri açma ve çalışma ruhsatı başvuru sahibine yetkili idare (belediye veya il özel idaresi) tarafından verilir. Bizim işimiz mekânın yönetmelikteki fiziki şartları karşılamasını sağlamak — çünkü bir aylık kontrolde çıkan aykırılıkların neredeyse tamamı fiziki düzenlemeden kaynaklanır. Sınıflandırmayı da yetkili idare yapar.
Hangi iş kolları için çalışıyorsunuz?
Mevzuat çalışmasını tamamlayıp yayınladığımız alanlar: lokanta & kafe, pastane, düğün salonu, konaklama & otel, turizm amaçlı kiralanan konut, kuaför & berber, spor salonu, kahvehane & kıraathane, market & bakkal, hamam & sauna, otopark & taksi durağı, kuyumcu, emlak ofisi, kasap & balıkçı. Ayrıca Sağlık Bakanlığı rejimine tabi tesisler için ayrı sayfalarımız var (diş kliniği, poliklinik ve tıp merkezi, eczane, güzellik salonu ve medikal estetik, veteriner kliniği). Aradığınız iş kolu listede yoksa yine yazın — İstanbul genelinde iç mimari ve anahtar teslim uygulama yapıyoruz; ancak o iş kolunun yönetmeliğini birincil kaynaktan çıkarmadan sayısal şart yayınlamıyoruz.
Kiralamadan önce bize gösterin.
Baktığınız mekânın yönetmelik şartlarını karşılayıp karşılamadığını ücretsiz kontrol ediyoruz. Uygun değilse bunu size söyleriz — bir ay sonraki kontrolde kapanan bir işyeri iki tarafın da zararına.
Mekân Değerlendirmesi İsteyin