Müteahhit işi bıraktı. Şimdi ne oluyor?
Yarım kalan bir inşaatta en pahalı şey beklemektir. Ruhsatın süresi işlemeye devam eder, açıkta kalan betonarme bozulur ve her geçen ay tamamlama maliyetini artırır. Bu sayfa iki şey yapar: kanunun size tanıdığı süreyi ruhsat tarihinizden hesaplar, ve gerçek bir teklif alabilmeniz için toplamanız gerekenleri sıralar.
Karşınızda iki ayrı sorun var, biz yalnızca birini çözeriz
Sözleşme, tapu ve tazminat
Kat karşılığı sözleşmenin feshi, müteahhide devredilmiş tapuların geri alınması, gecikme cezası ve tazminat talebi. Bunlar avukat işidir ve mahkeme süreci gerektirebilir. Biz avukat değiliz; bu konularda size yön vermeyiz.
✗ Bizim alanımız değil
Ne yapılmış, ne kalmış, neye mal olur
Mevcut imalatın projeye ve ruhsata uygun olup olmadığı, betonun ve donatının durumu, açıkta kalmış yapının bozulması, kalan işin metrajı ve maliyeti. Bizim işimiz budur ve yerinde görmeden kimse söyleyemez.
✓ Bizim alanımız
Bu ayrımı baştan yazıyoruz çünkü yarım kalan inşaatta en çok istismar edilen şey aceleciliktir. Hukuki tarafı çözmeden imzalanan yeni bir sözleşme, ikinci bir sorun katmanı yaratır.
Ruhsatınızın süresi ne zaman doluyor?
İmar Kanunu MADDE 29 iki süre tanımlar ve ikincisi çoğu kişinin sandığından kısadır. Maddenin kendi ifadesiyle:
“Yapıya başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır. Bu müddet zarfında yapıya başlanmadığı veya yapıya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun, başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılır. Bu durumda yeniden ruhsat alınması mecburidir. Başlanmış inşaatlarda müktesep haklar saklıdır.”
3194 sayılı İmar Kanunu, MADDE 29
Dikkat edilecek ifade “başlama müddetiyle birlikte beş yıl” — yani beş yıl, iki yıllık başlama süresini de kapsar ve ruhsat tarihinden işler. İki artı beş yedi yıl değildir. Hesap aşağıda bu okumaya göre yapılır; sürenin idarece nasıl uygulandığını ve varsa yenilemeleri belediyenizden teyit edin.
Bu araç yalnızca takvim aritmetiği yapar ve resmî bir tespit değildir. Ruhsatınızın güncel durumu yalnızca ruhsatı veren belediyeden öğrenilir.
Ruhsatın iki süresi tek çizgide
- Başlama süresi: 2 yıl. Ruhsat tarihinden itibaren. Bu sürede yapıya başlanmazsa ruhsat hükümsüz sayılır.
- Bitirme sınırı: ruhsat tarihinden 5 yıl. Madde "başlama müddetiyle birlikte beş yıl" der: beş yıl, iki yıllık başlama süresini kapsar.
- 2 + 5 = 7 yıl değildir. En sık yapılan okuma hatası. Süre dolarsa yeniden ruhsat alınması mecburidir; başlanmış inşaatlarda müktesep haklar saklıdır.
Bina bitti ama müteahhidin borcu iskânı kilitliyorsa
Yaygın ve yıpratıcı bir durum: yapı fiilen tamamlanmıştır, ancak önceki müteahhidin vergi ve sigorta primi borçları yüzünden yapı kullanma izni işlemleri tamamlanamaz. İskân olmayınca elektrik, su ve kanalizasyon da bağlanmaz (MADDE 31). Kanun bu kilide bir çıkış tanımlamıştır.
Şart: yapı tamamlanmış ve tespit edilmiş olmalı
Fenni mesullerce denetime ilişkin mimarlık ve mühendislik raporları hazırlanmış; yapı sahibi, fenni mesuller ve ilgili idare elemanlarının birlikte düzenlediği tespit tutanağı ile yapının tamamlandığı belirlenmiş olmalıdır (MADDE 28).
Şart: engel müteahhidin borcu olmalı
İskânın verilememesinin sebebi, yapı müteahhidinin yapım işlerinden doğan vergi ve sigorta primi borçları ile diğer sorumluluklarının yerine getirilmemesi olmalıdır (MADDE 28).
Başvuruyu yapı sahibi yapar
Bu şartlar oluşmuşsa, yapının müteahhidi olmayan yapı sahibinin talebi üzerine, ilgili idarece durum tespit edilerek yapı kullanma izin belgesi verilir (MADDE 28). Yani başvuruyu müteahhidi beklemeden siz yaparsınız.
İdarenin otuz günü vardır
Belediyeler ve valilikler mal sahiplerinin müracaatlarını en geç otuz gün içinde neticelendirmek mecburiyetindedir; aksi halde sürenin sonunda yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır (MADDE 30). Başvurunuzu tarihli ve kayıtlı yapın.
Bu hükümlerin sizin dosyanıza uygulanıp uygulanmayacağı somut duruma bağlıdır. Burada yaptığımız, kanunda yazan yolu göstermektir; işlemi yürütmek yapı sahibi ve varsa avukatının işidir.
Gerçek bir teklif için gereken yedi şey
Yarım kalan bir inşaata görmeden ve belgesiz rakam veren herkes tahmin yürütüyordur. O rakam sonradan değişir ve genellikle yukarı doğru değişir. Aşağıdakiler elinizde olduğunda teklif, tahmin olmaktan çıkıp sözleşmeye dönüşebilecek bir hesap hâline gelir.
- 01
Yapı ruhsatı ve tarihi
Ruhsatın fotokopisi ve tarihi. Aşağıdaki hesabın tek girdisi budur ve süresi dolmuşsa her şeyden önce onun çözülmesi gerekir.
- 02
Ruhsat eki mimari ve statik projeler
Kalan işin metrajı projeden çıkar. Proje yoksa önce onun yeniden temini gerekir; bu, teklif süresini uzatan en yaygın sebeptir.
- 03
Yapı denetim kuruluşunun dosyası
Hangi imalatın denetlenip onaylandığını gösterir. Seviye tespiti bu dosyayla yapılır; beyanla değil.
- 04
Fenni mesul / şantiye defteri kayıtları
İşin hangi tarihte hangi seviyede durduğunu belgeleyen kayıt. Beton dökümü tarihleri, açıkta kalan sürenin hesabı için gereklidir.
- 05
Kat karşılığı sözleşme ve varsa fesih belgeleri
Kimin neye yetkili olduğunu gösterir. Sözleşme hukuken kapanmadan yeni müteahhit devreye giremez — teklif verebiliriz, işe başlayamayız.
- 06
Tapu kaydı ve malik listesi
Kaç malik var, paylar ne durumda, müteahhide devredilmiş bağımsız bölüm var mı. Kararı kimin vereceği buradan çıkar.
- 07
Beton karot ve donatı tespit raporu
Yoksa biz de isteriz. Uzun süre açıkta kalmış betonarmede mevcut imalatın taşıyıp taşımadığı ölçülmeden üzerine imalat yapılmaz.
Hepsi elinizde olmayabilir; bu normaldir ve işin bir kısmı zaten bunları temin etmektir. Eksikleri de söyleyin, nasıl tamamlanacağını birlikte planlarız.
Yarım işin teklifi neden sıfırdan yapmaya benzemez?
Bilinmeyen, sıfırdan yapmaktan pahalıdır
Boş arsada her kalem bellidir. Yarım binada ise ilk soru "ne yapılmış" değil, "yapılan doğru mu yapılmış"dır. Bu belirsizlik, teklifin içine risk payı olarak girer. Tespit ne kadar iyi yapılırsa o pay o kadar küçülür — bu yüzden belgeleri istiyoruz.
Açıkta kalan süre doğrudan maliyet kalemidir
Yalıtımsız kalmış betonarme, paslanmış filiz donatı, su almış bodrum ve dolmuş temel çukuru. Bunların onarımı kalan imalatın içinde değil, ondan önce gelen ayrı bir kalemdir. Kaç yıl açıkta kaldığı bu yüzden sorulur.
Ruhsat yenilenmesi gerekiyorsa takvim değişir
Süresi dolmuş ruhsat için yeniden başvuru gerekir (İmar Kanunu MADDE 29). Bu, imalat başlamadan önce geçen ve tamamen idarenin takvimine bağlı bir süredir; teklife tarih yazabilmemiz için önce bunun netleşmesi gerekir.
Önceki müteahhidin borcu sizin iskânınızı kilitleyebilir
Yapı bitse bile, önceki müteahhidin vergi ve sigorta primi borçları yüzünden yapı kullanma izni işlemleri tamamlanamayabilir. Kanunda bunun bir çıkışı var (aşağıda) ama bu, işin başında bilinmesi gereken bir risktir.
Bu sayfada bilerek hiçbir birim fiyat yazmıyoruz. Görmediğimiz bir binanın metrekare maliyetini yazmak, size yardımcı olmak değil, sizi yanlış bir beklentiyle bağlamak olurdu.
Ön görüşme, yerinde tespit, yazılı teklif
- 01
Ön görüşme · ücretsiz
Telefonda ya da WhatsApp'ta ruhsat tarihini, durma seviyesini ve elinizdeki belgeleri konuşuruz. Yerinde tespite gerek olup olmadığına birlikte karar veririz.
- 02
Yerinde teknik tespit
- Ruhsat tarihinden İmar Kanunu MADDE 29 sürelerinin hesabı ve yenileme gerekip gerekmediği
- Mevcut imalatın ruhsat eki projeyle karşılaştırılması ve durma seviyesinin belgelenmesi
- Açıkta kalmanın izleri: donatıda korozyon, beton yüzeyinde bozulma, su alma, temel çukuru
- Karot ve donatı tespiti gerekip gerekmediğinin belirlenmesi — test gerekiyorsa laboratuvarca yapılır ve ayrı bir kalemdir
- Kalan işin kalem kalem listesi
- 03
Yazılı rapor ve teklif
- Fotoğraflı yazılı tespit raporu
- Kalan işin maliyet teklifi
- Takvimi etkileyen riskler: ruhsat yenilemesi, iskân kilidi, önceki müteahhitle ilgili açık konular
7.500 TL + KDV · iş bize kalırsa tekliften düşülür
Laboratuvar testleri gerekiyorsa bu ücrete dahil değildir.
Durumu anlatın, ne yapılabileceğini konuşalım
Yerinde görmeden fiyat vermiyoruz. Ama telefonda bile ruhsatınızın durumu ve seviyeye göre önünüzdeki seçenekler konuşulabilir. Bu görüşme ücretsizdir ve sizi hiçbir şeye bağlamaz.
✓ Talebiniz hazır. WhatsApp otomatik açılmadıysa buraya tıklayın.
Yarım kalan inşaat — sık sorulan sorular
Müteahhit işi bıraktı, ruhsatım yanar mı?
İmar Kanunu MADDE 29'a göre yapıya başlama süresi ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır ve yapıya başlanmış olsa bile, başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmezse verilen ruhsat hükümsüz sayılır. Maddedeki "başlama müddetiyle birlikte" ifadesi, beş yılın iki yıllık başlama süresini de kapsadığını gösterir; yani süre ruhsat tarihinden işler. Bu durumda yeniden ruhsat alınması mecburidir. Maddenin son cümlesi önemlidir: başlanmış inşaatlarda müktesep haklar saklıdır. Sürenin işleyişini ruhsatı veren belediyeye teyit ettirin.
Ruhsatı yenilemek yeniden harç ödemek anlamına mı geliyor?
İmar Kanunu MADDE 29'a göre ruhsat yenilenmesi ve plan tadili sırasında ayrıca harç alınmaz. Ancak inşaat sahasında artış veya bağımsız bölümlerin brüt alanında ya da niteliğinde değişme olursa harç yeniden hesaplanır ve önceden ödenen tutar bundan düşülür. Yeni hesapta harç azalırsa iade yapılmaz.
Bina bitti ama müteahhidin borcu yüzünden iskân alamıyoruz. Çaresi var mı?
Kanunda bunun için açık bir hüküm var. İmar Kanunu MADDE 28'e göre; fenni mesullerce denetim raporları hazırlanan, yapı sahibi, fenni mesuller ve ilgili idare elemanlarının birlikte düzenlediği tespit tutanağıyla tamamlandığı belirlenen, ancak yapı müteahhidinin vergi ve sigorta primi borçları ile diğer sorumluluklarının yerine getirilmemesi sebebiyle yapı kullanma izni işlemleri tamamlanamayan yapılar için, yapının müteahhidi olmayan yapı sahibinin talebi üzerine ilgili idarece durum tespit edilerek yapı kullanma izin belgesi verilir. Yani şartlar oluşmuşsa iskân müteahhidin borcuna rağmen alınabilir; başvuruyu yapı sahibi yapar.
Müteahhidin yetki belgesi iptal edildi. İş kendiliğinden bizden mi düşer?
Hayır. İmar Kanunu MADDE 28'de yetki belgesi iptal edilen yapı müteahhidinin yeni yetki belgesi düzenleninceye kadar yeni iş üstlenemeyeceği, ancak mevcut işlerini tamamlayacağı yazar. Yani belge iptali tek başına sözleşmenizi sona erdirmez; sözleşmenin akıbeti hukuki bir konudur ve avukatınızla çözülür.
İskân alınmadan elektrik ve su bağlatabilir miyiz?
İmar Kanunu MADDE 31'e göre inşaatın bitme günü, kullanma izninin verildiği tarihtir ve kullanma izni verilmeyen yapılarda izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden faydalanılamaz. Ancak kullanma izni alan bağımsız bölümler bu hizmetlerden yararlandırılır; yapının kısmen kullanılabilir bölümleri için kısmi izin alınması mümkündür (MADDE 30).
İskân başvurumuz aylardır bekliyor, bir süre sınırı var mı?
Var. İmar Kanunu MADDE 30'a göre belediyeler ve valilikler mal sahiplerinin müracaatlarını en geç otuz gün içinde neticelendirmek mecburiyetindedir; aksi halde bu sürenin sonunda yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır. Başvurunuzu tarihli ve kayıtlı biçimde yapmanız bu yüzden önemlidir.
Sözleşmemiz henüz feshedilmedi. Yine de teklif alabilir miyiz?
Teklif alabilirsiniz, işe başlayamayız. Mevcut sözleşme hukuken kapanmadan yeni bir müteahhidin aynı yapıda iş üstlenmesi mümkün değildir. Buna rağmen tespiti ve teklifi önceden yaptırmak işe yarar: hukuki süreç devam ederken kalan maliyeti bilmek, uzlaşma ya da dava kararınızı doğrudan etkiler.
Bu sayfadaki hesap resmî midir?
Hayır. Aşağıdaki hesap yalnızca İmar Kanunu MADDE 29'daki iki ve beş yıllık süreleri girdiğiniz ruhsat tarihine uygular; takvim aritmetiğinden başka bir şey yapmaz. Ruhsatınızın güncel durumu, varsa yenileme işlemleri ve sürenin idarece nasıl uygulandığı yalnızca ruhsatı veren belediyeden öğrenilir.
- 3194 sayılı İmar Kanunu — konsolide metin (mevzuat.gov.tr)
- Müteahhidi nasıl doğrularsınız — güvence sayfası
- Kat karşılığı teklif değerlendirici
Bu sayfadaki madde alıntıları 3194 sayılı İmar Kanununun konsolide metninden alınmıştır; son kontrol 17.09.2026. Metindeki en son değişiklik 7579 sayılı Kanundur (yürürlük 22/5/2026) ve MADDE 29, 30 ve 31'i etkilememiştir. Alıntılar tam liste değildir. Sözleşme feshi, tapu ve tazminat konuları hukuki danışmanlık gerektirir; bu sayfa bilgilendirme amaçlıdır ve avukat görüşünün yerine geçmez.
Bu sayfa en son tarihinde güncellendi.