Bir fizibilite çıktısı
neye benzer?
Aşağıda örnek bir parsel üzerinden bir fizibilitenin nasıl kurulduğunu adım adım gösteriyoruz. Amacımız iki şey: hesabın ardındaki mantığı görmeniz ve bir müteahhitten ne talep etmeniz gerektiğini bilmeniz.
⚠️ Bu sayfadaki rakamlar örnektir, tamamlanmış bir projeye ait değildir. Sizin parseliniz için sonuç farklı çıkar.
Başlangıç verileri
- Brüt parsel alanı
- 809 m²
- Net parsel alanı
- 780 m²
- TAKS (taban oturumu)
- 0.35
- KAKS (emsal)
- 2.07
Bu dört değer belediyenin imar durumundan gelir. Fizibilitenin başladığı yer burasıdır — geri kalan her şey bunların üzerine kurulur.
Hesap nasıl kuruluyor
- 01
Taban oturum alanı
780 m² × 0.35 = 273 m²
Binanın zemindeki oturacağı en fazla alan. TAKS bunu sınırlar.
- 02
Emsale tabi inşaat alanı
780 m² × 2.07 = 1.615 m²
KAKS ile bulunan, satılabilir daire alanı üretilen çekirdek alan.
- 03
İlave alanlar
1.615 m² + ~%30 ilave ≈ 2.100 m²
Balkon, ortak alan, sığınak, merdiven gibi emsal dışı haklarla toplam kullanılan alan büyür.
- 04
Daire ve kat dağılımı
14 daire · 8 kat
Toplam alan, hedeflenen daire büyüklüğüne bölünür. Bu örnekte kat başına 2 daire.
Kat karşılığı oranı buradan çıkar
Daire sayısı belli olduktan sonra soru şu: kaçı arsa sahiplerinin, kaçı yüklenicinin? Bunu belirleyen dört kalem var. Oran bunların sonucudur, pazarlığın başlangıcı değil.
Örneğin arsa değeri yüksek bir Kadıköy mahallesinde arsa sahibi payı yükselirken, maliyetin ağır bastığı bir parselde yüklenici payı artabilir. İki komşu parsel bile farklı oran alır — bu yüzden size hazır bir oran değil, parselinize özel hesabı gösteriyoruz.
Sık sorulan sorular
Bu rakamlar benim binam için de geçerli mi?
Hayır. Bu sayfa yalnızca bir fizibilite hesabının nasıl kurulduğunu göstermek için hazırlanmış örnek bir çalışmadır. Sizin parseliniz için TAKS/KAKS değerleri, mevcut daire sayısı, bölgedeki emsal satış fiyatı ve inşaat maliyeti farklı olacağından sonuç da farklı çıkar. Parselinize özel hesabı ücretsiz yapıyoruz.
KAKS (emsal) nedir, neden bu kadar önemli?
KAKS (Kat Alanı Kat Sayısı / emsal), parselinizde yapılabilecek toplam inşaat alanının arsa alanına oranıdır. 780 m² net parselde KAKS 2.07 ise, emsale tabi yapılabilir alan 780 × 2.07 ≈ 1.615 m²'dir. Kentsel dönüşümde kaç daire çıkacağını ve dolayısıyla kat karşılığı oranını belirleyen en temel değişken budur.
Kat karşılığı oranı neden sabit değil?
Çünkü oran, arsanızın değeriyle inşaatın maliyeti arasındaki dengeye bağlıdır. Arsa değeri yüksek mahallelerde (bölgedeki m² satış fiyatı yüksekse) arsa sahibi payı artar; inşaat maliyetinin yüksek olduğu veya parselin küçük olduğu yerlerde yüklenici payı artar. Aynı ilçede iki komşu parsel farklı oran alabilir. Bu yüzden size oran değil, oranın hesabını gösteriyoruz.
Şimdi kendi parselinizi görün.
Ada ve parsel numaranızı gönderin — yukarıdaki hesabı sizin parseliniz için gerçek imar durumu ve güncel emsal fiyatlarla çıkaralım. Ücretsiz.
Ücretsiz Fizibilite İsteyin