Emlak ofisi yapımı
Emlak Ofisi açmak için ne gerekir?
Emlak ofisi için faaliyet alanı en az 20 m² olmalı; aynı yerde birden fazla tacir veya esnaf çalışıyorsa her biri için 5 m² eklenir (EK-1/O/2). Alan tapuda bağımsız bölüm olur, içinde idari büro ve kabul yeri bulunur ve ikamet için kullanılamaz (EK-1/O). Şartlar ruhsat verilmeden önce yerinde kontrol edilir (EK-1/O/6).
Tek bakışta
- Asgari alan20 m²her ortak için +5 m²
- Eleyen şartTapuda bağımsız bölüm
- Kullanımİkamet yasak
- RuhsatKontrolden sonrayerinde kontrol ruhsattan önce
Ruhsat süreci
- 01Tadilat20 m², büro ve kabul yeri
- 02BaşvuruÖrnek 1 formu
- 03Kontrolruhsattan ÖNCE yerinde
- 04Sonrasıkullanım kısıtları kalıcı
Yirmi metrekare tek kişi içindir — ortak sayısı alanı büyütür
EK-1/O/2 faaliyet alanını en az yirmi metrekare olarak yazar. Ancak birden fazla tacir veya esnaf ve sanatkârın faaliyet gösterdiği işyerinde alan, her biri için beş metrekare artırılarak hesaplanır. Üç ortaklı bir ofis için eşik yirmi değil, otuz metrekaredir.
Alan ilgili mevzuatı uyarınca bağımsız bölüm niteliğine sahip olmalıdır (EK-1/O/1). Bir dükkânın içinde masa kiralamak ya da ortak ofiste köşe tutmak bu şartı karşılamaz.
Bu sayfa yalnızca işyeri açma ve çalışma ruhsatını anlatır. Taşınmaz ticareti için Ticaret Bakanlığı'nın ayrıca yetki belgesi rejimi vardır; onun şartları bu yönetmelikte değil, kendi yönetmeliğindedir ve burada ele alınmamıştır.
EK-1/O'da açıkça yazan şartlar
Bölüm 9/6/2020'de eklendi ve altı maddeden oluşur. Aşağıdakiler ortak hükümlere (MADDE 5) ilavedir.
| Konu | Şart | Dayanak |
|---|---|---|
| Mülkiyet niteliği | Faaliyet alanı bağımsız bölüm niteliğine sahip olacak | EK-1/O/1 |
| Asgari alan | Faaliyet alanı en az yirmi metrekare olacak | EK-1/O/2 |
| Birden fazla tacir | Aynı işyerinde birden fazla tacir veya esnaf ve sanatkâr çalışıyorsa alan her biri için beş metrekare artırılarak hesaplanacak | EK-1/O/2 |
| Bölümler | İçinde idari büro ve kabul yeri; dosyalama fiziksel olarak yapılıyorsa arşiv bölümü bulunacak | EK-1/O/3 |
| Kullanım kısıtı | İkamet amacıyla kullanılmayacak | EK-1/O/4 |
| Faaliyet sınırı | Taşınmaz ticaretinden başka ticari faaliyette bulunulmayacak | EK-1/O/5 |
| Kontrol zamanı | Genel şartlar ile bu bölümdeki özel şartlar ruhsat verilmeden önce yerinde kontrol edilir | EK-1/O/6 |
Tablo, EK-1/O'da açıkça yazan şartların özetidir. Yönetmelik idari büro, kabul yeri ve arşiv için ayrı ayrı ölçü vermez; yalnızca toplam faaliyet alanını sınırlar. Ticaret Bakanlığı yetki belgesi şartları bu tabloya dahil değildir.
Emlak ofisinde alan ve bölümler
- En az 20 m², ortak başına +5 m². Aynı işyerinde birden fazla tacir veya esnaf çalışıyorsa alan her biri için 5 m² artırılır: üç ortak için 30 m² (EK-1/O/2).
- Kabul yeri. Müşterinin karşılandığı bölüm; zorunlu (EK-1/O/3).
- İdari büro. Zorunlu. Yönetmelik bölümler için ayrı ölçü vermez, yalnızca toplam alanı sınırlar (EK-1/O/3).
- Arşiv. Yalnızca dosyalama fiziksel olarak yapılıyorsa (EK-1/O/3).
- İkamet yasak. İşyeri ikamet amacıyla kullanılamaz (EK-1/O/4).
- Tapuda bağımsız bölüm. Paylaşımlı ofiste masa ya da dükkân içinde köşe olmaz (EK-1/O/1).
Tadilatın gidişatını belirleyen şeyler
- 01
Ortak sayısına karar vermeden mekân kiralamayın
Eşik yirmi metrekare ile başlar ama her ek tacir veya esnaf için beş metrekare eklenir (EK-1/O/2). Yönetmelik faaliyet alanını brüt mü net mi ölçtüğünü yazmaz; ölçüm biçimini ruhsat veren belediyeye sorun ve kira sözleşmesinden önce sınırın yakınında olup olmadığınızı bilin.
- 02
Üç işlev, tek alan: büro, kabul, arşiv
Yönetmelik idari büro ve kabul yeri ister; dosyalama fiziksel yapılıyorsa arşiv bölümü de aranır (EK-1/O/3). Yirmi metrekarede bu üçünü okunur biçimde ayırmak plan işidir: kabul yeri girişte, büro arkada, arşiv kapalı bir bölmede. Dijital arşiv kullanıyorsanız arşiv bölümü şartı düşer — bunu yerinde kontrolde gösterebilmelisiniz.
- 03
Tapu, kira sözleşmesinden önce gelir
Alan bağımsız bölüm niteliğinde olmalıdır (EK-1/O/1). Paylaşımlı ofiste masa, dükkân içinde ayrılmış köşe ya da tek tapulu yerin bölünmüş yarısı bu şartı karşılamaz. Ayrıca tapuda mesken görünen bağımsız bölümde işyeri açılması kat maliklerinin oy birliğine bağlı olabilir (MADDE 5/b); bunu tapu kaydıyla birlikte kontrol edin.
- 04
Ev-ofis kurgusu yönetmeliğe takılır
İşyeri ikamet amacıyla kullanılamaz (EK-1/O/4). Arka odada yatak, mutfak ve banyo olan bir plan yerinde kontrolde bu maddeye takılır. Küçük ofislerde sık görülen "dinlenme odası" kurgusunu ikamet izlenimi vermeyecek biçimde çözmek gerekir.
- 05
Yan gelir kalemi aynı ruhsatta olmaz
Taşınmaz ticaretinden başka ticari faaliyette bulunulamaz (EK-1/O/5). Sigorta acenteliği, nakliye aracılığı ya da tadilat hizmeti gibi ek işleri aynı işyerinde yürütme planı bu maddeye takılır; ayrı ruhsat ve çoğu zaman ayrı mekân gerekir.
- 06
Kontrol ruhsattan önce olduğu için eksik plan zaman kaybettirir
Diğer sıhhî işyerlerinde denetim ruhsattan sonra bir ay içinde yapılırken burada şartlar ruhsat verilmeden önce yerinde kontrol edilir (EK-1/O/6). Yani "önce açılır, eksikler sonra tamamlanır" seçeneği yoktur; alan, bölümler ve kullanım kısıtı başvuru günü yerinde olmalıdır.
Emlak Ofisi ruhsatı için gerekli belgeler
Liste yönetmeliğin Örnek 1 başvuru ve beyan formundan alınmıştır. Yönetmelikte sayılanlar dışında belge istenemez (MADDE 12). Ruhsat beyana göre düzenlenir; bu yüzden beyan ettiğiniz her şeyin mekânda gerçekten karşılanmış olması gerekir.
| Belge | Açıklama | Dayanak |
|---|---|---|
| Örnek 1 başvuru ve beyan formu | Belediyeye (belediye sınırı dışında il özel idaresine) verilir | MADDE 12 |
| Kira sözleşmesi veya tapu sureti | Tapu bilgisi TAKBİS'ten alınabiliyorsa tapu sureti istenmez | Örnek 1/6 |
| Kimlik numarası, vergi dairesi ve vergi numarası | Formda beyan edilir | Örnek 1/8-9 |
| Ticaret veya esnaf sicil numarası | Sicile kayıtlı olanlardan istenir | Örnek 1/11, 15 |
| Ustalık belgesi numarası | Formda ayrı satırı vardır | Örnek 1/10 |
| Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre gereken izin (kat malikleri kararı) | Gerekiyorsa başvuruya EKLENMESİ ZORUNLU | Örnek 1/16 |
| İtfaiye raporu | Gereken işyerlerinde başvuruya EKLENMESİ ZORUNLU | Örnek 1/19, MADDE 5/h |
| Özel yapı şekli izni (yapı kullanma izni) ve karayolu trafik güvenliği izni | Gerekiyorsa başvuruda istenmez ama İŞYERİNDE BULUNDURULMASI zorunludur | Örnek 1/17-18 |
| Engelli giriş-çıkışını kolaylaştıracak tedbirler | Formda beyan edilir; erişilebilirlik mevzuatına uygun olmalı | Örnek 1/21, MADDE 5/k |
Hangi belgenin sizin işyeriniz için gerektiğini (ör. itfaiye raporu, kat malikleri kararı) yetkili idare belirler; başvurudan önce belediyeden teyit edin.
Emlak Ofisi ruhsatı nasıl alınır? Adım adım
Sağlık tesislerinde yatırıma başlamadan önce ön izin alınır. Burada sıra terstir: mekân önce yönetmeliğe uygun hale getirilir, sonra başvurulur. Bu, hatanın bedelini sonraya atar — ortadan kaldırmaz.
01 — Mekânı yönetmeliğe uygun hale getirin
Ön izin yoktur; işyeri yönetmeliğe uygun tanzim edildikten sonra başvurulur (MADDE 12). Emlak ofisinde bu, en az yirmi metrekare faaliyet alanı ile içinde idari büro ve kabul yeri, dosyalama fiziksel yapılıyorsa arşiv bölümü demektir (EK-1/O/2, 3). Alanın tapuda bağımsız bölüm olması bu adımdan önce çözülmüş olmalıdır (EK-1/O/1).
02 — Örnek 1 başvuru ve beyan formuyla başvuru
Belediye sınırları ve mücavir alan içinde belediye, dışında il özel idaresi yetkilidir. Yönetmelikte sayılanlar dışında belge istenemez; ruhsat beyana göre düzenlenir ve müktesep hak doğurmaz (MADDE 12).
03 — Yerinde kontrol RUHSATTAN ÖNCE yapılır
Sıhhî işyerlerinde denetim normalde ruhsattan sonraya kalır (MADDE 13). Taşınmaz ticaretinde tersi: genel şartlar ile EK-1/O'daki özel şartlar, ruhsat verilmeden önce yerinde kontrol edilir (EK-1/O/6). Bu yüzden MADDE 12'deki "aynı gün ruhsat" burada pratikte işlemez; eksik mekân ruhsat alamaz.
04 — Ruhsat sonrası: kullanım kısıtları kalıcıdır
İşyeri ikamet amacıyla kullanılamaz ve taşınmaz ticaretinden başka ticari faaliyette bulunulamaz (EK-1/O/4, 5). Ruhsattan sonraki denetimlerde aykırılık çıkarsa bir defaya mahsus on beş gün verilir; giderilmezse ruhsat iptal edilir ve işyeri kapatılır (MADDE 13/2-3).
Emlak Ofisi — sık sorulan sorular
Emlak Ofisi açmak için ne gerekir?
Emlak ofisi için faaliyet alanı en az 20 m² olmalı; aynı yerde birden fazla tacir veya esnaf çalışıyorsa her biri için 5 m² eklenir (EK-1/O/2). Alan tapuda bağımsız bölüm olur, içinde idari büro ve kabul yeri bulunur ve ikamet için kullanılamaz (EK-1/O). Şartlar ruhsat verilmeden önce yerinde kontrol edilir (EK-1/O/6).
Emlak ofisi en az kaç metrekare olmalı?
Faaliyet alanı en az yirmi metrekare olacaktır (EK-1/O/2). Aynı işyerinde birden fazla tacir veya esnaf ve sanatkâr çalışıyorsa alan her biri için beş metrekare artırılarak hesaplanır. Yönetmelik ölçümün brüt mü net mi yapılacağını yazmaz; ilgili belediyeye sorun.
Paylaşımlı ofiste masa kiralayarak emlak ofisi açabilir miyim?
Faaliyet alanı bağımsız bölüm niteliğine sahip olmalıdır (EK-1/O/1). Ortak ofisteki bir masa ya da köşe tapuda ayrı bağımsız bölüm olmadığı için bu şartı karşılamaz.
Arşiv odası zorunlu mu?
Arşiv bölümü yalnızca dosyalama işleminin fiziksel olarak yapılması durumunda aranır (EK-1/O/3). İdari büro ve kabul yeri ise her durumda bulunmalıdır. Yönetmelik bu bölümler için ayrı metrekare vermez.
Emlak ofisinde sigorta acenteliği de yapabilir miyim?
Hayır. Taşınmaz ticaretinden başka ticari faaliyette bulunulamaz (EK-1/O/5). Ek faaliyet ayrı ruhsat ve çoğu zaman ayrı mekân gerektirir.
Emlak ofisi ruhsatı aynı gün çıkıyor mu?
Pratikte hayır. EK-1/O/6 genel şartlar ile bölümdeki özel şartların ruhsat verilmeden önce yerinde kontrol edilmesini ister. Kontrol ruhsattan sonraya kalmaz; alan, bölümler ve kullanım kısıtı başvuru anında yerinde olmalıdır. Kolluk görüşü ise bu iş kolunda aranmaz.
İşyeri ruhsatı alınca Ticaret Bakanlığı yetki belgesi de gerekiyor mu?
Bu sayfa yalnızca belediye ruhsatını anlatır. Taşınmaz ticareti için Ticaret Bakanlığı'nın ayrı bir yetki belgesi rejimi vardır ve şartları kendi yönetmeliğinde yazar; burada ele alınmamıştır. İki rejimi birlikte planlayın.
Binada başka işyerleri var, itfaiye raporunu ben mi alacağım?
Birden fazla işyerinin bir arada bulunduğu iş hanı, çarşı ve benzeri binalarda yangına karşı gerekli önlemlerin alındığını gösteren itfaiye raporu bina yönetimi tarafından alınır ve yapıda değişiklik olmadığı sürece buradaki işyerlerinden ayrıca münferit rapor istenmez (MADDE 5). Ancak yangın tedbirlerini etkileyecek şekilde yapıda değişiklik yaparsanız, yalnızca sizden münferit itfaiye raporu istenir — tadilat kurgusu bu yüzden önemlidir.
Engelli erişimi zorunlu mu?
Evet. 10 Aralık 2025 tarihli Cumhurbaşkanı Kararıyla yeniden düzenlenen hükme göre işyerlerinin engelliler, yaşlılar ve diğer hareket kısıtlılığı bulunan kişiler için erişilebilirlik mevzuatına uygun olarak düzenlenmesi gerekir (MADDE 5/k). Bu, giriş kotu, rampa eğimi, kapı genişliği ve tuvalet düzenlemesini doğrudan etkileyen bir tasarım kararıdır; sonradan eklenmesi çoğu zaman zemin ve cephe müdahalesi demektir.
- İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik — konsolide metin (mevzuat.gov.tr)
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
Bu sayfadaki şartlar yönetmelikte açıkça yazan hükümlerin özetidir ve tam liste değildir. Sınıflandırmayı ve ruhsatı yetkili idare (belediye veya il özel idaresi) yapar; biz ruhsat alamayız. Mevzuat değişebilir — başvurudan önce güncel metni ve ilgili belediyenin uygulamasını teyit edin. Bu sayfa bilgilendirme amaçlıdır, ruhsat danışmanlığı yerine geçmez.
Emlak Ofisi için baktığınız mekânı değerlendirelim
Kira sözleşmesini imzalamadan önce mekânın yönetmelik şartlarını karşılayıp karşılamadığını kontrol ediyoruz. Uygun değilse bunu size söyleriz — açıldıktan sonra kapanan bir işyeri iki tarafın da zararına.
✓ Talebiniz hazır. WhatsApp otomatik açılmadıysa buraya tıklayın.