Turizm amaçlı kiralanan konutlarda işyeri ruhsatı
11 Aralık 2025'te eklenen yeni bölüm: aynı binada aynı kiraya veren adına izin belgesine konu bağımsız bölüm sayısı BEŞİ GEÇİYORSA işyeri açma ve çalışma ruhsatı zorunlu. Kısıtların çoğu hukuki — kat maliklerinin oybirliği ve %25 sınırı.
Bu sayfa inşai değil, hukuki kısıtları anlatıyor
Dürüst olalım: buradaki şartların çoğu tadilatla ilgili değil, mülkiyet ve kat mülkiyetiyle ilgili. Bizim tadilat tarafında yapacağımız iş sınırlı; sayfayı yine de koyduk çünkü bu düzenleme 11 Aralık 2025'te eklendi ve internette doğru bilgi neredeyse yok.
Kural şu: yüksek nitelikli konutlar hariç olmak üzere, 7464 sayılı Kanun kapsamında aynı kiraya veren adına aynı binada izin belgesi düzenlenmesine konu bağımsız bölüm sayısı beşi geçen yerlerde işyeri açma ve çalışma ruhsatı düzenlenmesi zorunludur (EK-1/S). Beş ve altındaysa bu bölüm devreye girmez.
EK-1/S'de yazan beş şart
Bu şartlar, ortak hükümlere ilave olarak aranır. Dördü mülkiyet ve kat mülkiyetiyle, biri yangın güvenliğiyle ilgilidir.
| Konu | Şart | Dayanak |
|---|---|---|
| Bina içindeki oran | İşletmenin bulunduğu binada bağımsız bölüm sayısının EN FAZLA YÜZDE YİRMİ BEŞİNE kadar aynı kiraya veren adına faaliyet alanı belirlenmiş olacak | EK-1/S-1 |
| Kat malikleri kararı | İşyerinin açılması hususunda KAT MALİKLERİNİN OY BİRLİĞİ ile kararı alınacak. Birden fazla bina içeren konut sitelerinde ayrıca SİTEDEKİ TÜM BİNALARIN kat maliklerinin oy birliği aranacak | EK-1/S-2 |
| Tapudaki nitelik | Faaliyetin yürütüleceği bağımsız bölümler tapu kütüğünde MESKEN olarak gösterilecek veya üzerinde mesken amaçlı kat irtifakı ya da kat mülkiyeti bulunacak | EK-1/S-3 |
| İşletmeci kim olabilir | İşletmeci, konutun MÜLKİYETİNE SAHİP olacak veya konutu intifa hakkı ya da üst hakkı tesis edilmek suretiyle tasarrufunda bulunduran gerçek/tüzel kişilerden olacak | EK-1/S-4 |
| İtfaiye raporu | Yangına karşı gerekli tedbirlerin alınmış olması YETERLİ; ayrıca itfaiye raporu ALINMAYACAK. Tedbirlerde ve 30+ çalışanlı işletmelerin itfaiye raporunda KONUT KULLANIM SINIFI esas alınır | EK-1/S-5 |
Tablo EK-1/S'de açıkça yazan şartların özetidir; tam liste değildir. Bu bölüm 11/12/2025 tarihli Cumhurbaşkanı Kararıyla eklenmiştir. 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Dair Kanun kapsamındaki izin belgesi süreci ayrıdır ve bu yönetmeliğin dışındadır.
Tadilatın gidişatını belirleyen şeyler
- 01
Beş bağımsız bölüm eşiği kapıyı açıyor
İşyeri ruhsatı yükümlülüğü herkese değil, ölçeğe bağlı: aynı kiraya veren adına aynı binada izin belgesi düzenlenmesine konu bağımsız bölüm sayısı beşi geçiyorsa ruhsat zorunludur (EK-1/S). Yüksek nitelikli konutlar bu kapsamın dışındadır. Yatırım planlarken bu eşik, aynı binada kaçıncı daireyi aldığınızın rejimi değiştirdiği anlamına gelir.
- 02
Binanın en fazla dörtte biri
İşletmenin bulunduğu binada, bağımsız bölüm sayısının en fazla yüzde yirmi beşine kadar aynı kiraya veren adına faaliyet alanı belirlenebilir (EK-1/S-1). Yani 20 daireli bir binada aynı kişi en fazla 5 daireyi bu amaçla işletebilir. Bina seçimi yaparken toplam bağımsız bölüm sayısı doğrudan tavanınızı belirler.
- 03
Oy birliği — ve sitede tüm binalar
İşyerinin açılması için kat maliklerinin oy birliğiyle kararı gerekir. Faaliyetin yürütüleceği bina, birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan bir konut sitesindeyse, buna ilave olarak sitedeki tüm binaların kat maliklerinin oy birliği aranır (EK-1/S-2). Büyük sitelerde bu şart pratikte çok zordur; mekân bakarken sorulacak ilk soru budur.
- 04
Tapu mesken kalmalı
Faaliyetin yürütüleceği bağımsız bölümler ana gayrimenkulün tapu kütüğünde mesken olarak gösterilecek veya üzerinde mesken amaçlı kat irtifakı ya da kat mülkiyeti bulunacaktır (EK-1/S-3). Yani burada diğer iş kollarının tersi bir durum var: dükkân/işyeri nitelikli bir bağımsız bölüm bu kapsama girmez.
- 05
İşletmeci mülk sahibi olmak zorunda
İşletmeci, konutun mülkiyetine sahip olacak veya konutu intifa hakkı ya da üst hakkı tesis edilmek suretiyle tasarrufunda bulunduran gerçek veya tüzel kişilerden olacaktır (EK-1/S-4). Kiracı sıfatıyla işletme bu şartı karşılamaz — yatırım yapısını baştan belirleyen hükümdür.
- 06
İtfaiye raporu istenmiyor — ama tedbir isteniyor
Bu iş kolunda ayrıca itfaiye raporu alınmayacaktır; yangına karşı gerekli tedbirlerin alınmış olması yeterlidir. Hem bu tedbirlerin alınmasında hem de otuz kişiden fazla çalışanı bulunan işletmeler için düzenlenecek itfaiye raporunun tanziminde konut kullanım sınıfı esas alınır (EK-1/S-5). Yani yangın gereklilikleri otel değil, konut ölçeğinde değerlendirilir — bizim tarafımızda tadilat kapsamını belirgin biçimde küçülten tek hüküm budur.
Ruhsat süreci — sağlık tesisinin tersi
Sağlık tesislerinde yatırıma başlamadan önce ön izin alınır. Burada sıra terstir: mekân önce yönetmeliğe uygun hale getirilir, sonra başvurulur. Bu, hatanın bedelini sonraya atar — ortadan kaldırmaz.
01 — Mekânı önce yönetmeliğe uygun hale getirin
Sağlık tesislerinden farklı olarak burada ön izin yoktur: işyeri, yönetmeliğe uygun tanzim edildikten sonra başvurulur (MADDE 12). Yani tadilat başvurudan önce biter. Bu, yanlış kurgulanan bir mekânda tüm imalatın söküleceği anlamına gelir — bizim işimizin ağırlığı bu aşamadadır.
02 — Örnek 1 başvuru ve beyan formuyla başvuru
Yetkili idareye (belediye veya il özel idaresi) Örnek 1 formuyla müracaat edilir. Başvuru yönetmelikteki kriterlere uygunsa başkaca bir işleme gerek kalmaksızın ruhsat aynı gün düzenlenir (MADDE 12/1). Yönetmelikte sayılanlar dışında belge istenemez. İSTİSNA: işyeriniz umuma açık istirahat ve eğlence yeri sayılıyorsa (ör. içkili lokanta, konaklama yeri, kahvehane, bar) bu süre geçerli değildir — o başvurular önce kolluk görüşü alınarak bir ay içinde sonuçlandırılır (MADDE 12/2, 32). Hangi kapsamda olduğunuzu belediyeden teyit edin.
03 — Ruhsat elinizde ama iş bitmedi
Ruhsat beyana göre düzenlenir ve müktesep hak doğurmaz (MADDE 12/4). Asıl sınav sonrasındadır: idare, ruhsatın verildiği tarihten itibaren en geç bir ay içinde işyerini kontrol eder. Bu sürede kontrol edilmezse ruhsat kesinleşir (MADDE 13/1).
04 — Kontrolde eksik çıkarsa: bir defaya mahsus 15 gün
Denetimde mevzuata aykırılık tespit edilirse, gidermeniz için bir defaya mahsus olmak üzere onbeş günlük süre verilir. Bu sürede giderilmezse ruhsat iptal edilir ve işyeri kapatılır (MADDE 13/2-3). Ayrıca ruhsat alınmadan açılan işyerleri doğrudan kapatılır (MADDE 6/1).
Turizm Amaçlı Kiralanan Konut — sık sorulan sorular
Kaç daireden sonra işyeri ruhsatı gerekiyor?
Yüksek nitelikli konutlar hariç olmak üzere, 7464 sayılı Kanun kapsamında <strong>aynı kiraya veren adına aynı binada izin belgesi düzenlenmesine konu bağımsız bölüm sayısı beşi geçen</strong> yerlerde işyeri açma ve çalışma ruhsatı düzenlenmesi zorunludur (EK-1/S). Beş ve altındaki durumlarda bu bölüm devreye girmez. Eşiğin "aynı bina" ve "aynı kiraya veren" bazında hesaplandığına dikkat edin.
Kat malikleri izin vermezse ne olur?
İşyeri ruhsatı alınamaz. EK-1/S-2 <strong>kat maliklerinin oy birliğiyle</strong> karar alınmasını şart koşar — çoğunluk yetmez, tek bir malikin itirazı yeterlidir. Bina, birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan bir konut sitesindeyse, ayrıca <strong>sitedeki tüm binaların</strong> kat maliklerinin oy birliği gerekir. Büyük sitelerde bu pratikte en zor şarttır; yatırım kararından önce netleştirilmelidir.
Kiraladığım daireyi bu şekilde işletebilir miyim?
Hayır. Yönetmelik işletmecinin <strong>konutun mülkiyetine sahip olmasını</strong> ya da konutu <strong>intifa hakkı veya üst hakkı</strong> tesis edilmek suretiyle tasarrufunda bulundurmasını şart koşar (EK-1/S-4). Kiracı sıfatıyla işletmek bu şartı karşılamaz.
Bu iş kolunda sizin yaptığınız tadilat işi nedir?
Açık olalım: bu bölümdeki şartların çoğu inşai değil, mülkiyet ve kat mülkiyetiyle ilgilidir; oy birliği, %25 sınırı ve mülkiyet şartı tadilatla çözülmez. Bizim tarafımızda kalan iş, konutların turizm amaçlı kullanıma uygun hale getirilmesi ve <strong>konut kullanım sınıfı esas alınarak</strong> yangın tedbirlerinin sağlanmasıdır (EK-1/S-5). Sayfayı, düzenleme çok yeni ve doğru bilgi az olduğu için koyduk — yatırım kararınızı hukuki tarafı netleşmeden vermeyin.
Ruhsatı aynı gün alıyorsam neden proje/tadilat için uğraşayım?
Çünkü ruhsat beyana göre veriliyor ve müktesep hak doğurmuyor (MADDE 12). İdare ruhsat tarihinden itibaren en geç bir ay içinde işyerini yerinde kontrol ediyor (MADDE 13/1); aykırılık çıkarsa bir defaya mahsus 15 gün veriliyor, giderilmezse ruhsat iptal edilip işyeri kapatılıyor. Yani ruhsatın hızlı çıkması denetimin olmadığı anlamına gelmiyor — sadece denetim sonraya kalıyor. Yanlış kurgulanmış bir mekânda bu, açıldıktan sonra kapanmak demek.
Binada başka işyerleri var, itfaiye raporunu ben mi alacağım?
Birden fazla işyerinin bir arada bulunduğu iş hanı, çarşı ve benzeri binalarda yangına karşı gerekli önlemlerin alındığını gösteren itfaiye raporu <strong>bina yönetimi tarafından</strong> alınır ve yapıda değişiklik olmadığı sürece buradaki işyerlerinden ayrıca münferit rapor istenmez (MADDE 5). Ancak yangın tedbirlerini etkileyecek şekilde yapıda değişiklik yaparsanız, yalnızca sizden münferit itfaiye raporu istenir — tadilat kurgusu bu yüzden önemlidir.
Engelli erişimi zorunlu mu?
Evet. 10 Aralık 2025 tarihli Cumhurbaşkanı Kararıyla yeniden düzenlenen hükme göre işyerlerinin <strong>engelliler, yaşlılar ve diğer hareket kısıtlılığı bulunan kişiler için erişilebilirlik mevzuatına uygun olarak düzenlenmesi</strong> gerekir (MADDE 5/k). Bu, giriş kotu, rampa eğimi, kapı genişliği ve tuvalet düzenlemesini doğrudan etkileyen bir tasarım kararıdır; sonradan eklenmesi çoğu zaman zemin ve cephe müdahalesi demektir.
- İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik — konsolide metin (mevzuat.gov.tr)
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
Bu sayfadaki şartlar yönetmelikte açıkça yazan hükümlerin özetidir ve tam liste değildir. Sınıflandırmayı ve ruhsatı yetkili idare (belediye veya il özel idaresi) yapar; biz ruhsat alamayız. Mevzuat değişebilir — başvurudan önce güncel metni ve ilgili belediyenin uygulamasını teyit edin. Bu sayfa bilgilendirme amaçlıdır, ruhsat danışmanlığı yerine geçmez.
Kiralamadan önce bize gösterin.
Baktığınız mekânın yönetmelik şartlarını karşılayıp karşılamadığını ücretsiz kontrol ediyoruz. Uygun değilse bunu size söyleriz — açıldıktan sonra kapanan bir işyeri iki tarafın da zararına.
Mekân Değerlendirmesi İsteyin