Turizm amaçlı kiralanan konutlarda işyeri ruhsatı

EK-1/S'de yazan beş şart

Bu şartlar, ortak hükümlere ilave olarak aranır. Dördü mülkiyet ve kat mülkiyetiyle, biri yangın güvenliğiyle ilgilidir.

Tablo EK-1/S'de açıkça yazan şartların özetidir; tam liste değildir. Bu bölüm 11/12/2025 tarihli Cumhurbaşkanı Kararıyla eklenmiştir. 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Dair Kanun kapsamındaki izin belgesi süreci ayrıdır ve bu yönetmeliğin dışındadır.

Aynı binada kaç daire, ne zaman ruhsat?

Tadilatın gidişatını belirleyen şeyler

• 01

  Beş bağımsız bölüm eşiği kapıyı açıyor

  İşyeri ruhsatı yükümlülüğü herkese değil, ölçeğe bağlı: aynı kiraya veren adına aynı binada izin belgesi düzenlenmesine konu bağımsız bölüm sayısı beşi geçiyorsa ruhsat zorunludur (EK-1/S). Yüksek nitelikli konutlar bu kapsamın dışındadır. Yatırım planlarken bu eşik, aynı binada kaçıncı daireyi aldığınızın rejimi değiştirdiği anlamına gelir.

• 02

  Binanın en fazla dörtte biri

  İşletmenin bulunduğu binada, bağımsız bölüm sayısının en fazla yüzde yirmi beşine kadar aynı kiraya veren adına faaliyet alanı belirlenebilir (EK-1/S-1). Yani 20 daireli bir binada aynı kişi en fazla 5 daireyi bu amaçla işletebilir. Bina seçimi yaparken toplam bağımsız bölüm sayısı doğrudan tavanınızı belirler.

• 03

  Oy birliği — ve sitede tüm binalar

  İşyerinin açılması için kat maliklerinin oy birliğiyle kararı gerekir. Faaliyetin yürütüleceği bina, birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan bir konut sitesindeyse, buna ilave olarak sitedeki tüm binaların kat maliklerinin oy birliği aranır (EK-1/S-2). Büyük sitelerde bu şart pratikte çok zordur; mekân bakarken sorulacak ilk soru budur.

• 04

  Tapu mesken kalmalı

  Faaliyetin yürütüleceği bağımsız bölümler ana gayrimenkulün tapu kütüğünde mesken olarak gösterilecek veya üzerinde mesken amaçlı kat irtifakı ya da kat mülkiyeti bulunacaktır (EK-1/S-3). Yani burada diğer iş kollarının tersi bir durum var: dükkân/işyeri nitelikli bir bağımsız bölüm bu kapsama girmez.

• 05

  İşletmeci mülk sahibi olmak zorunda

  İşletmeci, konutun mülkiyetine sahip olacak veya konutu intifa hakkı ya da üst hakkı tesis edilmek suretiyle tasarrufunda bulunduran gerçek veya tüzel kişilerden olacaktır (EK-1/S-4). Kiracı sıfatıyla işletme bu şartı karşılamaz — yatırım yapısını baştan belirleyen hükümdür.

• 06

  İtfaiye raporu istenmiyor — ama tedbir isteniyor

  Bu iş kolunda ayrıca itfaiye raporu alınmayacaktır; yangına karşı gerekli tedbirlerin alınmış olması yeterlidir. Hem bu tedbirlerin alınmasında hem de otuz kişiden fazla çalışanı bulunan işletmeler için düzenlenecek itfaiye raporunun tanziminde konut kullanım sınıfı esas alınır (EK-1/S-5). Yani yangın gereklilikleri otel değil, konut ölçeğinde değerlendirilir — bizim tarafımızda tadilat kapsamını belirgin biçimde küçülten tek hüküm budur.

Turizm Amaçlı Kiralanan Konut ruhsatı için gerekli belgeler

Liste yönetmeliğin Örnek 1 başvuru ve beyan formundan alınmıştır. Yönetmelikte sayılanlar dışında belge istenemez (MADDE 12). Ruhsat beyana göre düzenlenir; bu yüzden beyan ettiğiniz her şeyin mekânda gerçekten karşılanmış olması gerekir.

Hangi belgenin sizin işyeriniz için gerektiğini (ör. itfaiye raporu, kat malikleri kararı) yetkili idare belirler; başvurudan önce belediyeden teyit edin.

Turizm Amaçlı Kiralanan Konut ruhsatı nasıl alınır? Adım adım

Sağlık tesislerinde yatırıma başlamadan önce ön izin alınır. Burada sıra terstir: mekân önce yönetmeliğe uygun hale getirilir, sonra başvurulur. Bu, hatanın bedelini sonraya atar — ortadan kaldırmaz.

1. 01 — Mekânı önce yönetmeliğe uygun hale getirin

   Sağlık tesislerinden farklı olarak burada ön izin yoktur: işyeri, yönetmeliğe uygun tanzim edildikten sonra başvurulur (MADDE 12). Yani tadilat başvurudan önce biter. Bu, yanlış kurgulanan bir mekânda tüm imalatın söküleceği anlamına gelir — bizim işimizin ağırlığı bu aşamadadır.

2. 02 — Örnek 1 başvuru ve beyan formuyla başvuru

   Yetkili idareye (belediye veya il özel idaresi) Örnek 1 formuyla müracaat edilir. Başvuru yönetmelikteki kriterlere uygunsa başkaca bir işleme gerek kalmaksızın ruhsat aynı gün düzenlenir (MADDE 12/1). Yönetmelikte sayılanlar dışında belge istenemez. İSTİSNA: işyeriniz umuma açık istirahat ve eğlence yeri sayılıyorsa (ör. içkili lokanta, konaklama yeri, kahvehane, bar) bu süre geçerli değildir — o başvurular önce kolluk görüşü alınarak bir ay içinde sonuçlandırılır (MADDE 12/2, 32). Hangi kapsamda olduğunuzu belediyeden teyit edin.

3. 03 — Ruhsat elinizde ama iş bitmedi

   Ruhsat beyana göre düzenlenir ve müktesep hak doğurmaz (MADDE 12/4). Asıl sınav sonrasındadır: idare, ruhsatın verildiği tarihten itibaren en geç bir ay içinde işyerini kontrol eder. Bu sürede kontrol edilmezse ruhsat kesinleşir (MADDE 13/1).

4. 04 — Kontrolde eksik çıkarsa: bir defaya mahsus 15 gün

   Denetimde mevzuata aykırılık tespit edilirse, gidermeniz için bir defaya mahsus olmak üzere onbeş günlük süre verilir. Bu sürede giderilmezse ruhsat iptal edilir ve işyeri kapatılır (MADDE 13/2-3). Ayrıca ruhsat alınmadan açılan işyerleri doğrudan kapatılır (MADDE 6/1).

• İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik — konsolide metin (mevzuat.gov.tr)
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu

Bu sayfadaki şartlar yönetmelikte açıkça yazan hükümlerin özetidir ve tam liste değildir. Sınıflandırmayı ve ruhsatı yetkili idare (belediye veya il özel idaresi) yapar; biz ruhsat alamayız. Mevzuat değişebilir — başvurudan önce güncel metni ve ilgili belediyenin uygulamasını teyit edin. Bu sayfa bilgilendirme amaçlıdır, ruhsat danışmanlığı yerine geçmez.