Suadiye Mahallesi'nde kentsel dönüşüm.
Bağdat Caddesi'nin Caddebostan ile Bostancı arasındaki kesimi; Şemsettin Günaltay Caddesi'nden Marmara sahiline uzanan, 25 bini aşkın nüfuslu mahalle. Dönüşümde cadde, sahil ve iç sokak parselleri ayrı hesap ister.
- İlçe
- Kadıköy, İstanbul
- Nüfus
- 25.697 (2024, TÜİK ADNKS)
- Konum
- Şemsettin Günaltay Caddesi ile Marmara sahili arasında; Caddebostan ile Bostancı arası
- Adının kaynağı
- 1905'te yaptırılan Suadiye Camii
- Ulaşım
- Marmaray Suadiye durağı
Suadiye nasıl bir yer?
Suadiye, Kadıköy'ün Bağdat Caddesi hattındaki mahallelerinden biridir. Kuzeyde Şemsettin Günaltay Caddesi'nden güneyde Marmara sahiline kadar uzanır; batısında Caddebostan, doğusunda Bostancı bulunur. Adını 1905'te yaptırılan Suadiye Camii'nden alır.
Semtin yapılaşması demiryoluyla başladı: bölgedeki ilk istasyon 1888'de açıldı ve aynı hatta bugün Marmaray'ın Suadiye durağı bulunur. Kadıköy Belediyesi'nin mahalle tanıtımına göre Bağdat Caddesi hattı boyunca yeme-içme ve eğlence işletmeleri yoğunlaşır; bu da cadde üzerindeki binaların zemin katlarını ticari kullanımla iç içe geçirir.
Kadıköy'ün bu kıyı mahallelerinde de, 1999 öncesi deprem yönetmeliklerine göre yapılmış binalar riskli yapı tespitine en sık konu olan gruptur. Bir binanın gerçekten riskli olup olmadığını ise yaşı değil, lisanslı kuruluşun yaptığı tespit gösterir.
Neden size "Suadiye'de emsal şu kadar" demiyoruz
Çünkü doğru olmaz. Emsal (KAKS), TAKS ve kat sınırı parselden parsele, hatta aynı sokakta bile değişir; üstüne plan notları ve olası koruma statüsü biner. Mahalle geneline tek bir rakam veren her kaynak, size gerçekte olmayan bir kesinlik satıyor demektir.
Aşağıda, parselinizin kendi değerlerini resmî kaynaklardan nasıl öğreneceğinizi anlattık. İsterseniz bu adımları sizin için biz yapıp sonucu ücretsiz raporlarız.
Suadiye'de dönüşümü özellikle etkileyen beş şey
- 01
Cadde, sahil ve iç sokak: aynı mahallede üç ayrı değer
Kat karşılığı oranı, yapılacak dairelerin satış değerinden çıkar. Suadiye'de Bağdat Caddesi cephesi, sahile yakın parseller ve iç sokaklar aynı emsal satış değerine sahip değildir. Bu yüzden aynı mahallede iki parsel çok farklı oran alabilir. 'Suadiye'de oran şudur' diye başlayan bir teklife temkinli yaklaşın; oranın hangi satış değerinden hesaplandığını sorun.
- 02
Cadde üzerindeki dükkânlar paylaşımı değiştirir
Bağdat Caddesi'ne cepheli binalarda zemin kat çoğu zaman ticari bağımsız bölümdür. Dükkânın metrekare değeri konuttan farklı olduğu için 'herkese eski metrekaresi kadar' yaklaşımı çoğu zaman adil sonuç vermez; her bağımsız bölümün mevcut değeri ayrı ele alınmalıdır. Kiracılı dükkânlarda tahliye takvimi de baştan konuşulmazsa proje takvimi bundan etkilenir.
- 03
Mevcut alan, güncel imar hakkından fazla olabilir
Eski yönetmeliklerle yapılmış bazı binalar, bugünkü plana göre yapılabilecek olandan daha fazla kat veya alan içerir. Yeni bina güncel plana göre yapılacağı için 'aynı büyüklükte daire' beklentisi her zaman karşılanamaz. Fizibilitede ilk karşılaştırdığımız şey, binanın mevcut alanı ile parselin güncel imar hakkıdır.
- 04
Riskli yapılara ilişkin plan notu kapsamı
İBB'nin Kadıköy ilçesi riskli yapılara ilişkin plan notu değişikliği sayfasında Suadiye, 1/5000 ölçekli nazım imar planı onaylanan mahalleler arasında sayılır. Sayfada adı geçen planlar Kadıköy Merkez Nazım İmar Planı ile Kadıköy Merkez ve E5 Otoyolu Ara Bölgesi Nazım İmar Planı'dır. Plan notunun parselinize nasıl uygulandığını güncel imar durumu belgesiyle teyit ettirin; hesabın girdisi budur.
Parselinizin imar durumunu nasıl öğrenirsiniz?
1. Ada ve parsel numaranızı bulun
Tapunuzda yazar. Elinizde yoksa e-Devlet üzerinden Tapu ve Kadastro hizmetlerinden taşınmaz bilgilerinize ulaşabilirsiniz.
2. İmar durumunu sorgulayın
e-Devlet'teki İmar Durumu Sorgulama hizmetini ve Kadıköy Belediyesi'nin e-imar uygulamasını kullanın. Ada/parsel ile sorgulayıp yürürlükteki planı görebilirsiniz.
3. Plan notlarını mutlaka okuyun
Asıl belirleyici kısım burasıdır: kat adedi, çekme mesafeleri, otopark yükümlülüğü ve varsa koruma kısıtları plan notlarında yazar. Sadece emsal değerine bakıp hesap kurmak en sık yapılan hatadır.
4. Riskli yapı tespitini başlatın
Dönüşümün ve devlet desteklerinin kapısı budur. Kat maliklerinden biri tek başına başvurabilir — detaylar riskli yapı rehberimizde.
Adımları biz de yapabiliriz: ada/parsel numaranızı gönderin, imar durumunu belediyeden teyit edip yapılabilir alanı ve kat karşılığı oranının hesabını kalem kalem çıkaralım. Ücretsiz ve yükümlülüksüz.
Suadiye Mahallesi — sık sorulan sorular
Suadiye'de kat karşılığı oranı ne kadar olur?
Suadiye için tek bir oran vermek yanıltıcı olur. Bağdat Caddesi cephesi, sahile yakın parseller ve iç sokaklar farklı satış değerlerine sahiptir ve oran doğrudan bu değerden çıkar. Oranı belirleyenler: parselin yapılabilir toplam inşaat alanı, bulunduğu aksın metrekare satış değeri, inşaat maliyeti ve yüklenici riski. Size oran değil, oranın hesabını gösteriyoruz.
Binamızın zemininde dükkân var; dönüşümde dükkân sahibi ne alır?
Dükkânın yeni binada nasıl karşılanacağı kat malikleri arasındaki anlaşmayla belirlenir. Ticari bağımsız bölümün metrekare değeri konuttan farklı olduğu için eşit metrekare takası çoğu zaman adil değildir; her bölümün mevcut değeri ayrı hesaplanmalıdır. Dükkân kiracılıysa tahliye ve olası kira kaybı da sözleşmede baştan konuşulmalıdır. Hukuki sonuçlar için avukatınıza danışmanızı öneririz.
Suadiye'de parselimin imar durumunu nereden öğrenirim?
Parselinizin imar durumunu e-Devlet'teki imar durumu sorgulama hizmetinden ve Kadıköy Belediyesi'nden öğrenebilirsiniz. Suadiye, İBB'nin riskli yapılara ilişkin plan notu değişikliği kapsamındaki mahallelerden biri olduğu için, riskli yapı statüsünün parselinize ne getirdiğini de aynı belgede kontrol edin. Adım adım yol için imar durumu sorgulama rehberimize bakabilirsiniz.
Bu sayfadaki bilgilerin kaynakları
- Kadıköy Belediyesi — Suadiye
- Vikipedi — Suadiye, Kadıköy (nüfus: TÜİK ADNKS)
- İBB Kentsel Dönüşüm — Kadıköy riskli yapı plan notu değişikliği
- e-Devlet — İmar Durumu Sorgulama
Mevzuat ve plan notları değişebilir. İşlem yapmadan önce güncel durumu resmî kaynaktan teyit edin; hukuki sonuç doğuran adımlarda avukatınıza danışın.
Suadiye ve komşu mahalleler
Komşu mahallelerde de çalışıyoruz. Kadıköy genelindeki hizmetlerimiz için Kadıköy sayfamıza bakabilirsiniz.
Suadiye'deki parselinize bakalım.
Ada ve parsel numaranızı gönderin; imar durumunu teyit edip yapılabilir inşaat alanını, tahmini daire sayısını ve kat karşılığı oranının hesabını çıkaralım.
Ücretsiz Fizibilite İsteyinBu sayfa en son tarihinde güncellendi.