Erenköy Mahallesi'nde kentsel dönüşüm.
Köşkleriyle bilinen eski bir sayfiye semti; bugün 34 bini aşkın nüfusla yoğun bir konut mahallesi. Dönüşümde tescilli yapılara komşuluk ve yüksek yoğunluk hesaba girer.
- İlçe
- Kadıköy, İstanbul
- Nüfus
- 34.438 (2024, TÜİK ADNKS)
- Konum
- Batıda Göztepe, güneyde Caddebostan ve Suadiye, kuzeyde Sahrayıcedit ve 19 Mayıs
- Adının kaynağı
- Eren Baba (15. yüzyıl tapu kayıtları)
- Ulaşım
- Marmaray Erenköy durağı
Erenköy nasıl bir yer?
Erenköy, Kadıköy'ün kalabalık konut mahallelerinden biridir. Batısında Göztepe, güneyinde Caddebostan ile Suadiye, kuzeyinde Sahrayıcedit ve 19 Mayıs bulunur. Adı, 15. yüzyıldan itibaren tapu kayıtlarında Eren Baba'ya dayanarak geçer.
Semt, Cumhuriyet'in ilk yıllarına kadar bir sayfiye yeri kimliği taşıdı; bu dönemden kalan köşkler bugün de mahallenin simgeleridir. Kazım Karabekir Paşa Müzesi (Zürafalı Köşk), Arif Hikmet Paşa Köşkü ve Sokullu Mehmed Paşa Köşkü bunlar arasındadır. Bölgedeki istasyon 1872'de açıldı; aynı hatta bugün Marmaray'ın Erenköy durağı vardır.
Kadıköy Belediyesi'nin mahalle tanıtımına göre Erenköy'de konut oranı ve kişi yoğunluğu yüksektir; ticaret ve hizmet alanları Ethem Efendi Caddesi hattında yoğunlaşır. Sayfiye dokusunun yerini almış apartman stoğu, mahallenin dönüşüm gündeminin ana konusudur.
Neden size "Erenköy'de emsal şu kadar" demiyoruz
Çünkü doğru olmaz. Emsal (KAKS), TAKS ve kat sınırı parselden parsele, hatta aynı sokakta bile değişir; üstüne plan notları ve olası koruma statüsü biner. Mahalle geneline tek bir rakam veren her kaynak, size gerçekte olmayan bir kesinlik satıyor demektir.
Aşağıda, parselinizin kendi değerlerini resmî kaynaklardan nasıl öğreneceğinizi anlattık. İsterseniz bu adımları sizin için biz yapıp sonucu ücretsiz raporlarız.
Erenköy'de dönüşümü özellikle etkileyen beş şey
- 01
Tarihi köşklere komşuluk ek izin gerektirebilir
Erenköy, korunması gereken tarihi yapıların bulunduğu bir semttir. Parselinizde ya da bitişiğinde tescilli bir yapı varsa, kültür varlıklarını koruma mevzuatı kapsamında koruma bölge kurulunun değerlendirmesi gündeme gelebilir; bu da takvimi ve yapılabilecek kütleyi etkiler. Bunu varsayımla değil, imar durumu belgesi ve koruma kurulu kayıtlarıyla teyit ettirin. Fizibiliteyi bu bilgi olmadan kurmak eksik kalır.
- 02
Yüksek yoğunluk, otopark ve net alan
Yoğun konut dokusunda parseller sıkışıktır. Otopark yönetmeliğinin gerektirdiği alanı parsel içinde karşılamak, taban oturumunu ve dolayısıyla satılabilir net alanı düşürebilir. Aynı emsale sahip iki parselin farklı daire sayısı vermesinin en yaygın sebeplerinden biri budur.
- 03
Ethem Efendi Caddesi ile iç sokaklar aynı hesap değildir
Ticaret ve hizmetin yoğunlaştığı Ethem Efendi Caddesi üzerindeki parseller ile sakin iç sokaklardaki parseller farklı satış değerine sahiptir. Cadde üzerindeki binalarda zemin kat dükkânlarının payı da ayrıca hesaplanmalıdır. Oran, parselin bulunduğu aksın değerinden çıkar.
- 04
Riskli yapılara ilişkin plan notu kapsamı
İBB'nin Kadıköy ilçesi riskli yapılara ilişkin plan notu değişikliği sayfasında Erenköy, 1/5000 ölçekli nazım imar planı onaylanan mahalleler arasında sayılır. Plan notunun parselinize nasıl uygulandığını güncel imar durumu belgesiyle teyit ettirin; hesabın girdisi budur.
- 05
Mevcut alan, güncel imar hakkından fazla olabilir
Eski yönetmeliklerle yapılmış bazı binalar, bugünkü plana göre yapılabilecek olandan daha fazla kat veya alan içerir. Bu durumda 'aynı büyüklükte daire' beklentisi karşılanamayabilir. Fizibilitede ilk karşılaştırdığımız şey, binanın mevcut alanı ile parselin güncel imar hakkıdır.
Parselinizin imar durumunu nasıl öğrenirsiniz?
1. Ada ve parsel numaranızı bulun
Tapunuzda yazar. Elinizde yoksa e-Devlet üzerinden Tapu ve Kadastro hizmetlerinden taşınmaz bilgilerinize ulaşabilirsiniz.
2. İmar durumunu sorgulayın
e-Devlet'teki İmar Durumu Sorgulama hizmetini ve Kadıköy Belediyesi'nin e-imar uygulamasını kullanın. Ada/parsel ile sorgulayıp yürürlükteki planı görebilirsiniz.
3. Plan notlarını mutlaka okuyun
Asıl belirleyici kısım burasıdır: kat adedi, çekme mesafeleri, otopark yükümlülüğü ve varsa koruma kısıtları plan notlarında yazar. Sadece emsal değerine bakıp hesap kurmak en sık yapılan hatadır.
4. Riskli yapı tespitini başlatın
Dönüşümün ve devlet desteklerinin kapısı budur. Kat maliklerinden biri tek başına başvurabilir — detaylar riskli yapı rehberimizde.
Adımları biz de yapabiliriz: ada/parsel numaranızı gönderin, imar durumunu belediyeden teyit edip yapılabilir alanı ve kat karşılığı oranının hesabını kalem kalem çıkaralım. Ücretsiz ve yükümlülüksüz.
Erenköy Mahallesi — sık sorulan sorular
Erenköy'de kat karşılığı oranı ne kadar olur?
Erenköy için tek bir oran vermek yanıltıcı olur. Ethem Efendi Caddesi üzerindeki parseller ile iç sokaklar farklı satış değerine sahiptir; yoğun dokuda otopark yükümlülüğü de net alanı parselden parsele değiştirir. Oran; yapılabilir toplam inşaat alanı, satış değeri, inşaat maliyeti ve yüklenici riskinden çıkar. Size oran değil, oranın hesabını gösteriyoruz.
Komşu parselde tarihi bir köşk var; bu dönüşümü etkiler mi?
Etkileyebilir. Tescilli bir yapının bulunduğu ya da ona komşu parsellerde, kültür varlıklarını koruma mevzuatı kapsamında koruma bölge kurulunun değerlendirmesi gündeme gelebilir; bu, takvimi ve yapılabilecek kütleyi değiştirebilir. Parselinizin durumunu imar durumu belgesinden ve koruma kurulu kayıtlarından teyit ettirmeden hesap kurmayın; fizibilitede ilk kontrol ettiğimiz şeylerden biri budur.
Erenköy'de binamızın riskli olup olmadığını nasıl öğreniriz?
Binanın yaşı tek başına bir şey söylemez; kesin sonucu Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nca lisanslandırılmış bir kuruluşun yapacağı riskli yapı tespiti verir. Tespit için kat maliklerinden birinin başvurması yeterlidir. Süreci adım adım riskli yapı tespiti rehberimizde anlattık.
Bu sayfadaki bilgilerin kaynakları
- Kadıköy Belediyesi — Erenköy
- Vikipedi — Erenköy, Kadıköy (nüfus: TÜİK ADNKS)
- İBB Kentsel Dönüşüm — Kadıköy riskli yapı plan notu değişikliği
- e-Devlet — İmar Durumu Sorgulama
Mevzuat ve plan notları değişebilir. İşlem yapmadan önce güncel durumu resmî kaynaktan teyit edin; hukuki sonuç doğuran adımlarda avukatınıza danışın.
Erenköy ve komşu mahalleler
Komşu mahallelerde de çalışıyoruz. Kadıköy genelindeki hizmetlerimiz için Kadıköy sayfamıza bakabilirsiniz.
Erenköy'deki parselinize bakalım.
Ada ve parsel numaranızı gönderin; imar durumunu teyit edip yapılabilir inşaat alanını, tahmini daire sayısını ve kat karşılığı oranının hesabını çıkaralım.
Ücretsiz Fizibilite İsteyinBu sayfa en son tarihinde güncellendi.