Göztepe Mahallesi'nde kentsel dönüşüm.
Kadıköy'ün en kalabalık mahallesi; Bağdat Caddesi ile Minibüs Yolu arasında yoğun 1970-80'ler apartman stoğu. Dönüşüm parsel parsel, sokak sokak ilerliyor.
- İlçe
- Kadıköy, İstanbul
- Nüfus
- ≈39.000 (2023) — Kadıköy'ün en kalabalığı
- Konum
- Bağdat Caddesi ile Minibüs Yolu arasında
- Yapı stoğu
- Ağırlıklı 1970–80'ler apartmanları
Göztepe nasıl bir yer?
Göztepe, Kadıköy'ün en kalabalık mahallesidir ve büyük ölçüde Bağdat Caddesi ile Fahrettin Kerim Gökay Caddesi (Minibüs Yolu) arasında uzanır. Bu iki aks arasındaki konum, mahallenin hem değerini hem de dönüşüm dinamiğini belirleyen temel etkendir.
Yapı stoğu ağırlıklı olarak 1970'ler ve 80'lerde inşa edilmiş orta-yüksek katlı apartmanlardan oluşur. Bu dönem yapıları, bugünkü deprem yönetmeliklerinden önce üretildiği için riskli yapı tespitine en sık konu olan gruptur.
Göztepe'de dönüşüm, bütün bir alanın birden yenilendiği bir proje olarak değil, parsel parsel ve sokak sokak ilerliyor. Bu, komşunuzun kararının sizi de etkilediği anlamına gelir: bitişik parselin dönüşmüş olması, sizin projenizin çekme mesafelerini, cephesini ve manzarasını değiştirebilir.
Neden size "Göztepe'de emsal şu kadar" demiyoruz
Çünkü doğru olmaz. Emsal (KAKS), TAKS ve kat sınırı parselden parsele, hatta aynı sokakta bile değişir; üstüne plan notları ve olası koruma statüsü biner. Mahalle geneline tek bir rakam veren her kaynak, size gerçekte olmayan bir kesinlik satıyor demektir.
Aşağıda, parselinizin kendi değerlerini resmî kaynaklardan nasıl öğreneceğinizi anlattık. İsterseniz bu adımları sizin için biz yapıp sonucu ücretsiz raporlarız.
Göztepe'de dönüşümü özellikle etkileyen beş şey
- 01
Bağdat Caddesi'ne uzaklık, mahalle içinde bile sonucu değiştirir
Göztepe tek bir fiyat bölgesi değildir. Bağdat Caddesi'ne yakın parseller ile Minibüs Yolu tarafındaki parseller arasında emsal satış değeri belirgin biçimde ayrışır. Kat karşılığı oranı doğrudan bu değerden çıktığı için, aynı mahalledeki iki parsel çok farklı oran alabilir. 'Göztepe'de oran şudur' diyen bir teklife temkinli yaklaşın.
- 02
Mevcut kat adedi, yeni plan hakkından fazla olabilir
1970-80'lerde yapılmış birçok bina, bugünkü plana göre yapılabilecek olandan daha fazla kat veya alan içerir. Bu durumda 'aynı büyüklükte daire alırım' beklentisi ile parselin güncel imar hakkı çelişebilir. Bölgede en sık yaşanan hayal kırıklığı budur ve hesabı yapmadan önce netleştirilmesi gerekir.
- 03
Komşu parsellerin durumu projenizi etkiler
Parsel bazlı dönüşümün yaygın olduğu bir dokuda, bitişik parselin yenilenmiş ya da yenilenecek olması sizin tasarımınızı etkiler: çekme mesafeleri, ışık-manzara ve bazı durumlarda tevhit fırsatı. Fizibiliteyi yalnızca kendi parselinize bakarak kurmak eksik kalır.
- 04
Riskli yapılara ilişkin plan notu kapsamı
İBB'nin Kadıköy Merkez 1/5000 ölçekli nazım imar planı kapsamında riskli yapılara ilişkin plan notu düzenlemeleri bulunur ve Göztepe bu kapsamdadır. Plan notu, riskli yapı statüsü kazanan parsellerde uygulanacak koşulları belirlediği için hesabın girdisidir; güncel metni parseliniz için teyit ettirin.
- 05
Yoğun doku ve otopark yükümlülüğü
Kadıköy'ün en kalabalık mahallesinde parsel dokusu sıkışıktır. Otopark yönetmeliğinin gerektirdiği alanı karşılamak, taban oturumunu ve dolayısıyla satılabilir net alanı düşürebilir. Aynı emsale sahip iki parselin farklı daire sayısı vermesinin en yaygın sebeplerinden biri budur.
Parselinizin imar durumunu nasıl öğrenirsiniz?
1. Ada ve parsel numaranızı bulun
Tapunuzda yazar. Elinizde yoksa e-Devlet üzerinden Tapu ve Kadastro hizmetlerinden taşınmaz bilgilerinize ulaşabilirsiniz.
2. İmar durumunu sorgulayın
e-Devlet'teki İmar Durumu Sorgulama hizmetini ve Kadıköy Belediyesi'nin e-imar uygulamasını kullanın. Ada/parsel ile sorgulayıp yürürlükteki planı görebilirsiniz.
3. Plan notlarını mutlaka okuyun
Asıl belirleyici kısım burasıdır: kat adedi, çekme mesafeleri, otopark yükümlülüğü ve varsa koruma kısıtları plan notlarında yazar. Sadece emsal değerine bakıp hesap kurmak en sık yapılan hatadır.
4. Riskli yapı tespitini başlatın
Dönüşümün ve devlet desteklerinin kapısı budur. Kat maliklerinden biri tek başına başvurabilir — detaylar riskli yapı rehberimizde.
Adımları biz de yapabiliriz: ada/parsel numaranızı gönderin, imar durumunu belediyeden teyit edip yapılabilir alanı ve kat karşılığı oranının hesabını kalem kalem çıkaralım. Ücretsiz ve yükümlülüksüz.
Göztepe Mahallesi — sık sorulan sorular
Göztepe'de kat karşılığı oranı ne kadar olur?
Göztepe için tek bir oran vermek yanıltıcı olur, çünkü mahalle içinde değer farkı yüksektir: Bağdat Caddesi'ne yakın parsellerle Minibüs Yolu tarafındaki parseller aynı emsal satış değerine sahip değildir. Oran; yapılabilir toplam inşaat alanı, parselin bulunduğu aksın metrekare satış değeri, inşaat maliyeti ve yüklenici riskinden çıkar. Size oran değil, oranın hesabını gösteriyoruz.
Binam 1975 yapımı, yeni binada aynı büyüklükte daire alır mıyım?
Bu, Göztepe'de en kritik sorudur ve cevabı çoğu zaman doğrudan 'evet' değildir. O dönem yapılmış binaların bir kısmı, bugünkü imar planına göre yapılabilecek olandan daha fazla kat veya alan içerir. Yeni bina güncel plana göre yapılacağı için toplam alan küçülebilir ve daire büyüklükleri buna göre yeniden kurgulanır. Gerçek cevap, parselinizin güncel imar durumu ile binanın mevcut alanının karşılaştırılmasından çıkar — fizibilitede ilk baktığımız şey budur.
Komşu apartman dönüşüme girdi, bu beni nasıl etkiler?
Parsel bazlı dönüşümde bitişik parselin durumu sizi birkaç yönden etkiler: çekme mesafeleri ve yeni binanın konumlanması, ışık ve manzara, bazı durumlarda da tevhit (parselleri birleştirme) fırsatı. Komşu parsel yenilenmişse artık tevhit seçeneği kapanmış olabilir; henüz yenilenmemişse birlikte hareket etmek iki taraf için de daha verimli sonuç verebilir.
Göztepe'de dönüşüm ne kadar sürer?
Süre parselin durumuna göre değişir: riskli yapı tespiti ve raporun kesinleşmesi, kat malikleri kararı, tahliye ve yıkım, proje-ruhsat ve inşaat aşamalarının her biri ayrı takvim ister. Göztepe'de dönüşüm alan bazlı değil parsel bazlı ilerlediği için süreç, büyük dönüşüm alanlarına kıyasla daha çok kendi binanızın hızına bağlıdır. Fizibilite çıktısında size gerçekçi bir takvim veriyoruz.
Bu sayfadaki bilgilerin kaynakları
- Kadıköy Belediyesi — Göztepe
- İBB Kentsel Dönüşüm — Kadıköy riskli yapı plan notu değişikliği
- e-Devlet — İmar Durumu Sorgulama
Mevzuat ve plan notları değişebilir. İşlem yapmadan önce güncel durumu resmî kaynaktan teyit edin; hukuki sonuç doğuran adımlarda avukatınıza danışın.
Göztepe ve komşu mahalleler
- Erenköy
- Sahrayıcedit
- Feneryolu
- Fenerbahçe
- Caddebostan
Komşu mahallelerde de çalışıyoruz. Kadıköy genelindeki hizmetlerimiz için Kadıköy sayfamıza bakabilirsiniz.
Göztepe'deki parselinize bakalım.
Ada ve parsel numaranızı gönderin; imar durumunu teyit edip yapılabilir inşaat alanını, tahmini daire sayısını ve kat karşılığı oranının hesabını çıkaralım.
Ücretsiz Fizibilite İsteyin