Klinik açacaksanız: kira sözleşmesinden önce kontrol edilecek 10 şey
Sağlık tesisi yatırımlarında gördüğümüz en pahalı hatalar tadilat sırasında değil, kira sözleşmesi imzalanırken yapılıyor. Çünkü fiziki şartların büyük kısmı mimari karardır: bir mekânda ya vardır ya yoktur, tadilatla ucuza yaratılamaz.
Aşağıdakiler, sözleşmeyi imzalamadan önce netleştirmeniz gereken başlıklar.
1. Hangi kuruluş tipinde ruhsat alacaksınız?
Bu soru cevaplanmadan mekân aramak, hedefi bilmeden yola çıkmaktır. Tıp merkezi müstakil binada kurulur ve toplam kapalı alanı 1.250 m²’den küçük olamaz; poliklinik ise uygun binalarda, apartman dahil kurulabilir. Diş hekimliğinde merkez için asgari kapalı alan 500 m², hastane için 1.000 m²’dir. Aynı dükkân, hedef tipe göre ya uygundur ya değildir.
2. Kapalı alan eşiğini ve ünit/oda başına ilaveyi hesapladınız mı?
Eşikler tek başına yeterli değil. Diş hekimliğinde merkez için 5 ünitin üzerindeki her ünit +25 m² ister; yani 10 ünitlik bir merkez 500 değil, 625 m² demektir. Bekleme salonları da benzer şekilde ünit veya oda sayısıyla büyür.
3. Kolon aksı kritik odayı bozuyor mu?
Genel anestezi müdahale salonu en az 30 m² ve kısa kenarı en az 5 metre olmalı, net alan içinde hareketi kısıtlayan kolon bulunamaz. Ameliyathanede de salonun net kullanım alanı en az 30 m²’dir. Mevcut bir binada kolon aksı bu ölçüleri bozuyorsa çözüm yoktur — plan üzerinde önceden kontrol edilmelidir.
4. Kat yüksekliği yetiyor mu?
En sık atlanan ölçü budur. Tıp merkezi ameliyathanesinde havalandırma kanalları, asma tavan ve hepa filtreler hariç, taban-tavan arası net yükseklik salonun her noktasında en az 3 metre olmalıdır. Kat yüksekliği yetmeyen bir katta ameliyathane kurulamaz; bu bir kaba inşaat kısıtıdır.
5. Bina hangi tarihli — deprem raporu gerekecek mi?
Diş hekimliği mevzuatında, yapı kullanma izin belgesi 1/1/2019’dan önce düzenlenmiş binalar ile yapı kayıt belgeli (imar barışı) binalarda deprem dayanıklılık raporu istenir. Tıp merkezi, poliklinik ve müessesede ise bina için deprem ve itfaiye raporunun bulunması zorunludur. İstanbul’daki yapı stoğunun büyük kısmı bu tarihten eski olduğu için erken sorulması gereken bir başlıktır — rapor olumsuz çıkarsa yatırım o mekânda yapılamaz.
6. Tapudaki nitelik ne? Kat mülkiyeti engeli var mı?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 24. maddesi, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerde — kat maliklerinin oybirliğiyle vereceği karar olmadıkça — poliklinik, dispanser ve benzeri yerlerin açılmasını yasaklar. Yönetmeliğe uygun bir plan yapmış olmak bu engeli kaldırmaz. Tapu kaydını ve yönetim planını mutlaka kontrol ettirin.
7. Binada başka bir sağlık kuruluşu var mı? (Eczane için kritik)
Eczane açacaksanız bu madde tek başına birçok seçeneği eler: içinde sağlık kurum veya kuruluşu bulunan bina, bahçesi ve müştemilatında serbest eczane açılamaz. İstisnalar dardır — diş hekimi poliklinik ve muayenehaneleri ile yalnızca tahlil/görüntüleme yapan tanı merkezleri.
8. Metrekare nasıl ölçülüyor — ilan mı, yönetmelik mi?
Bunlar aynı şey değil. Serbest eczanede asgari 35 m² hesabına bodrum, asma katlar, merdiven boşlukları, merdiven altı kısımlar, kolonlar ve ara duvarlar dâhil edilmez; buna karşılık lavabo ve tuvalet alanı dâhil edilir. “45 m²” diye ilan edilen bir dükkân, yönetmelik hesabında eşiğin altında kalabilir.
9. Islak hacim programı sığıyor mu?
Küçük mekânlarda en sık tıkanılan yer burasıdır. Veteriner polikliniğinde hijyenik tuvalet ve duşa kabin zorunludur (muayenehanede değil). Güzellik salonunda bay-bayan ayrı tuvaletler, sürekli sıcak su ve duş aranır. Tıp merkezinde poliklinik katında engelli tuvaleti şarttır. Islak hacim yeri mevcut tesisat kolonlarına bağlıdır; istediğiniz yere taşınamaz.
10. Ön izin gerekiyor mu — ve takvime yazdınız mı?
Poliklinik, tıp merkezi ve müessesede yatırıma başlamadan önce Bakanlıktan ön izin alınması şarttır ve ön izni olmayana ruhsat düzenlenmez. Diş hekimliğinde de poliklinik, merkez ve hastane için ön izin zorunludur (muayenehanede 5.3.2024’ten beri gerekmez). Tadilata başlayıp sonra başvuran, harcadığı paranın tamamını riske atar.
Bu on başlığı biz Mekân Uygunluk Ön Kontrolü adıyla, kira sözleşmesinden önce ücretsiz olarak yapıyoruz. Sonucu yazılı veriyoruz; mekân uygun değilse bunu söylüyoruz — uygun olmayan bir yerde iş almak iki tarafın da zararına.
Hangi tesis tipinin hangi binada açılabileceğini tek tabloda karşılaştırdık: hangi tesis hangi binada açılır. Tesis tipinize özel şartlar için sağlık tesisi sayfalarımıza, terimler için sözlüğe bakabilirsiniz.
Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır. Şartlar yönetmeliklerde açıkça yazan hükümlerin özetidir, tam liste değildir; mevzuat değişebilir. İşlem öncesi güncel metni ve İl Sağlık Müdürlüğü uygulamasını teyit edin.