Kat karşılığı oranı nasıl hesaplanır? Müteahhidin verdiği yüzde nereden çıkar
“Kaç daire alacağım?” sorusunun cevabı tek bir yüzdede saklıdır: kat karşılığı oranı. Ama bu yüzde havadan gelmez — arkasında somut bir hesap vardır. Hesabı anlarsanız, size sunulan teklifin adil olup olmadığını kendiniz görürsünüz.
Kat karşılığı oranı nedir?
Arsanızı yükleniciye verir, karşılığında yeni binadan belli bir oranda bağımsız bölüm (daire/dükkân) alırsınız. “Arsa sahibine %40” gibi ifade edilir. Bu oran, projenin ürettiği değerin arsa payınıza düşen kısmıdır. Pazarlık payı vardır ama başlangıç noktası her zaman bir hesaptır.
Oran beş adımda çıkar
1. Yapılabilir inşaat alanı
Parselin üzerine ne kadar inşaat yapılabileceği, imar durumuyla belirlenir: parsel alanı × emsal (KAKS), taban alanı katsayısı (TAKS), kat adedi ve plan notları. Bu adım tüm hesabın temelidir; parselinizin imar durumunu nasıl sorgulayacağınızı ayrı bir rehberde anlattık.
2. Satılabilir (net) alan
Brüt inşaat alanının tamamı satılamaz. Ortak alanlar, merdiven, sığınak, otopark ve teknik hacimler düşülür. Geriye kalan satılabilir net alan, gelirin hesaplandığı rakamdır.
3. Projenin geliri
Satılabilir alan × bölgedeki emsal metrekare satış değeri. Aynı parsel Kadıköy’de ve daha uygun fiyatlı bir mahallede çok farklı gelir üretir; bu yüzden oran mahalleden mahalleye değişir.
4. Toplam maliyet
İnşaat maliyeti (metrekare başına), ruhsat ve harçlar, yıkım, proje-denetim, finansman ve yüklenicinin kâr + risk payı. Yüklenici parayı bugün harcayıp daireyi yıllar sonra satacağı için bu risk maliyete dahildir.
5. Paylaşım
Gelir − maliyet = paylaşılacak değer. Bu değer, arsa payı ile yüklenici katkısı arasında bölüşülür ve sonuçta arsa sahibine düşen yüzdeye dönüşür.
Küçük bir örnek (temsilî)
Diyelim yapılabilir satılabilir alan 1.000 m², bölgede emsal satış 80.000 TL/m² olsun → proje geliri 80 milyon TL. Toplam maliyet (inşaat + harç + finansman + yüklenici kârı) 44 milyon TL çıksın. Paylaşılacak değer 36 milyon TL; bunun arsa payına düşen kısmı oranı belirler. Rakamlar yalnızca mantığı göstermek içindir — gerçek değerler parsele, mahalleye ve güne göre değişir.
Bu mantığı kendi parselinizde denemek isterseniz — net parsel alanı ve emsalinizi girip yaklaşık daire sayısını görmek için — fizibilite hesaplayıcımızı kullanabilirsiniz.
Oranı etkileyen “görünmez” faktörler
- Emsal artışı ve plan notları: Bazı parsellerde ek inşaat hakkı doğar; oranı yukarı çeker.
- Zemin ticari mi? Dükkân değeri daireden yüksekse gelir tablosu değişir.
- Otopark ve ortak alan yönetmeliği: Satılabilir alanı düşürerek oranı etkiler.
- Güçlendirme değil yıkım: Komple yeniden yapım, hesabı baştan kurar.
Müteahhidin oranını nasıl test edersiniz?
Basit bir kural: hesabı kalem kalem isteyin. Size bir yüzde söyleyip nereden çıktığını gösteremeyen yükleniciyle temkinli olun.
Elinizde bir teklif varsa, kendi rakamlarınızla ne anlama geldiğini teklif değerlendirme aracımızla test edebilirsiniz — yüklenicinin zarara geçmeden verebileceği azami oranı da gösterir. Bu ve benzeri kontrol maddelerini müteahhit seçme rehberimizde topladık. Ayrıca sürecin maddi tarafını hafifleten devlet desteklerine de göz atın.
Parselinizin ne getireceğini bağımsız olarak, kalem kalem görmek isterseniz — size sunulan teklifi değerlendirmek için de kullanabileceğiniz — ücretsiz fizibilite çıkarıyoruz. Oranın nereden geldiğini birlikte adım adım gösteriyoruz.