Komşularım anlaşmıyor: kentsel dönüşümde salt çoğunluk kararı nasıl işler?
Kentsel dönüşümün önündeki en büyük engel çoğu zaman teknik değil, komşu anlaşmazlığıdır: bir apartmanda herkesin aynı anda “evet” demesi zordur. İyi haber, kural 2023 sonunda malik lehine köklü biçimde değişti.
Eski kural: 2/3 çoğunluk
6306 sayılı Kanun’un ilk halinde, dönüşüm kararlarının arsa payının 2/3 çoğunluğu ile alınması gerekiyordu. Bu yüksek eşik, tek tük anlaşmayan malikin tüm süreci kilitlemesine yol açabiliyordu.
Yeni kural: salt çoğunluk (9 Kasım 2023)
7471 sayılı Kanun (9 Kasım 2023 tarihli ve 32364 sayılı Resmî Gazete) ile bu oran salt çoğunluğa indirildi: artık arsa payının yarıdan fazlasına sahip maliklerin kararı yeterlidir. Bu, dönüşümü isteyen çoğunluğun elini belirgin şekilde güçlendiren bir değişikliktir.
Salt çoğunlukla hangi kararlar alınabilir?
Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla; yeniden bina yaptırılması, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı usulüyle değerlendirme, parsellerin tevhidi (birleştirilmesi) veya ifrazı (bölünmesi), payların satışı ve yapı ruhsatı alınması dahil iş ve işlemler yürütülebilir.
Karara katılmayan malike ne olur?
Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek, bu değerden az olmamak üzere, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır. Yani anlaşmayan azınlık süreci artık süresiz kilitleyemez; ancak hakları rayiç değer üzerinden korunur.
Süreç zaten tek bir malikle başlayabilir
Unutmayın: dönüşümün kapısı olan riskli yapı tespiti için tüm maliklerin onayı gerekmez — maliklerden biri tek başına başvurabilir. Çoğunluk kararı, tespitten sonraki “nasıl dönüşülecek” aşamasında devreye girer.
Bu sizin için ne anlama geliyor?
Eğer dönüşümü isteyen çoğunluktaysanız, birkaç komşunun itirazı artık yolu tıkamıyor. Eğer kararsızsanız, sürecin ve haklarınızın işleyişini önceden öğrenmeniz önemli. Her iki durumda da bu adımlar hukuki sonuç doğurduğu için bir avukatla birlikte yürütülmesini öneririz.
Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Mevzuat tarihlidir; işlemden önce güncel düzenlemeyi ve kendi durumunuzu bir uzmanla teyit edin.
Binanızın dönüşümden ne getireceğini —katılım kararını komşularınızla konuşmadan önce— net görmek isterseniz, parseliniz için ücretsiz fizibilite çıkarıyoruz.