Ünalan Mahallesi'nde kentsel dönüşüm.
D-100 ile O-4 otoyolları arasında, Kadıköy ve Ataşehir sınırında 34 bini aşkın nüfuslu mahalle. Farklı kesimleri farklı nazım imar planlarına tabi; hesap parselin hangi plana girdiğiyle başlar.
- İlçe
- Üsküdar, İstanbul
- Nüfus
- 34.746 (2024, TÜİK ADNKS)
- Sınırlar
- Güneyde D-100, kuzeyde O-4 otoyolu
- Komşular
- Acıbadem, Küçük Çamlıca, Cumhuriyet; Kadıköy ve Ataşehir'in sınır mahalleleri
- Ulaşım
- M4 Ünalan istasyonu, Uzunçayır Metrobüs
Ünalan nasıl bir yer?
Ünalan, Üsküdar'ın güneydoğu ucundaki kalabalık mahallelerinden biridir. Güney sınırını D-100, kuzey sınırını O-4 otoyolu çizer; batısında Acıbadem, kuzeyinde Küçük Çamlıca, kuzeydoğusunda Cumhuriyet, güneyinde Kadıköy'ün Dumlupınar ve Merdivenköy, doğusunda Ataşehir'in Fetih ve Örnek mahalleleri bulunur.
Mahallenin içinden M4 metro hattının Ünalan istasyonu geçer; Uzunçayır Metrobüs durağı da mahalle sınırları içindedir. Libadiye Caddesi mahallenin ana akslarından biridir.
İBB'nin Üsküdar ilçesi riskli yapılara ilişkin plan notu değişikliği sayfasında Ünalan, 1/5000 ölçekli nazım imar planı onaylanan mahalleler arasında sayılır. Aynı sayfada adı geçen planlar arasında hem Ünalan-Örnek-Esatpaşa-Fetih Revizyon Nazım İmar Planı hem de Ünalan Mahallesi Güneyi Nazım İmar Planı bulunur.
Neden size "Ünalan'de emsal şu kadar" demiyoruz
Çünkü doğru olmaz. Emsal (KAKS), TAKS ve kat sınırı parselden parsele, hatta aynı sokakta bile değişir; üstüne plan notları ve olası koruma statüsü biner. Mahalle geneline tek bir rakam veren her kaynak, size gerçekte olmayan bir kesinlik satıyor demektir.
Aşağıda, parselinizin kendi değerlerini resmî kaynaklardan nasıl öğreneceğinizi anlattık. İsterseniz bu adımları sizin için biz yapıp sonucu ücretsiz raporlarız.
Ünalan'de dönüşümü özellikle etkileyen beş şey
- 01
Aynı mahallede birden fazla nazım plan
İBB'nin plan notu sayfasında Ünalan'la ilgili iki ayrı nazım imar planı geçer: Ünalan-Örnek-Esatpaşa-Fetih Revizyon planı ve Ünalan Mahallesi Güneyi planı. Mahallenin farklı kesimleri farklı plan kararlarına tabi olabilir; komşu sokaktaki bir projenin rakamı sizin parselinize uymayabilir. Hesabın ilk adımı, parselinizin hangi plana tabi olduğunu imar durumu belgesinden öğrenmektir.
- 02
İki otoyol arasında: cephe, gürültü ve yol projeleri
Mahalle D-100 ile O-4 arasında kalır ve 2024'te D-100 üzerinde Uzunçayır Kavşağı açıldı. Otoyola ya da ana arterlere cepheli parsellerde yol genişliği, olası yol terki ve gürültü, hem tasarımı hem de satış değerini etkiler. Bunlar imar durumu belgesinde görünür; hesaptan önce kontrol edilmelidir.
- 03
Üç ilçenin kesişimi: hangi belediye?
Ünalan, Kadıköy ve Ataşehir sınırındadır. Sınıra yakın parsellerde imar durumu, ruhsat ve iskân işlemlerinin hangi belediyede yürüyeceği parselin bağlı olduğu ilçeye göre belirlenir. Tapunuzdaki ilçe bilgisini ve e-Devlet imar durumu sorgulamasını kontrol edin.
- 04
Mevcut alan, güncel imar hakkından fazla olabilir
Eski yönetmeliklerle yapılmış bazı binalar, bugünkü plana göre yapılabilecek olandan daha fazla kat veya alan içerir. Yeni bina güncel plana göre yapılacağı için 'aynı büyüklükte daire' beklentisi her zaman karşılanamaz. Fizibilitede ilk karşılaştırdığımız şey, binanın mevcut alanı ile parselin güncel imar hakkıdır.
Parselinizin imar durumunu nasıl öğrenirsiniz?
1. Ada ve parsel numaranızı bulun
Tapunuzda yazar. Elinizde yoksa e-Devlet üzerinden Tapu ve Kadastro hizmetlerinden taşınmaz bilgilerinize ulaşabilirsiniz.
2. İmar durumunu sorgulayın
e-Devlet'teki İmar Durumu Sorgulama hizmetini ve Üsküdar Belediyesi'nin e-imar uygulamasını kullanın. Ada/parsel ile sorgulayıp yürürlükteki planı görebilirsiniz.
3. Plan notlarını mutlaka okuyun
Asıl belirleyici kısım burasıdır: kat adedi, çekme mesafeleri, otopark yükümlülüğü ve varsa koruma kısıtları plan notlarında yazar. Sadece emsal değerine bakıp hesap kurmak en sık yapılan hatadır.
4. Riskli yapı tespitini başlatın
Dönüşümün ve devlet desteklerinin kapısı budur. Kat maliklerinden biri tek başına başvurabilir — detaylar riskli yapı rehberimizde.
Adımları biz de yapabiliriz: ada/parsel numaranızı gönderin, imar durumunu belediyeden teyit edip yapılabilir alanı ve kat karşılığı oranının hesabını kalem kalem çıkaralım. Ücretsiz ve yükümlülüksüz.
Ünalan Mahallesi — sık sorulan sorular
Ünalan'da kat karşılığı oranı ne kadar olur?
Ünalan için tek bir oran vermek yanıltıcı olur. Mahallenin farklı kesimleri farklı nazım planlara tabidir, otoyola ya da ana caddeye yakınlık da satış değerini değiştirir. Oran; yapılabilir toplam inşaat alanı, satış değeri, inşaat maliyeti ve yüklenici riskinden çıkar. Size oran değil, oranın hesabını gösteriyoruz.
Ünalan'da parselimin hangi plana tabi olduğunu nasıl öğrenirim?
e-Devlet'teki imar durumu sorgulama hizmetinden ya da Üsküdar Belediyesi'nden parselinizin imar durumu belgesini alın; belgede tabi olduğu plan ve plan notları yazar. İBB'nin plan notu sayfasında Ünalan'la ilgili iki ayrı nazım plan geçtiği için bu adım burada özellikle önemlidir. Adım adım yol için imar durumu sorgulama rehberimize bakabilirsiniz.
Binamız Kadıköy sınırına çok yakın; hangi belediyeye başvururuz?
Parselin bağlı olduğu ilçenin belediyesine. Ünalan Üsküdar'a bağlıdır; ancak güneydeki Dumlupınar ve Merdivenköy Kadıköy'e, doğudaki Fetih ve Örnek Ataşehir'e bağlıdır. Tapunuzdaki ilçe bilgisini kontrol edin; farklı belediyelerin plan notları da farklıdır.
Bu sayfadaki bilgilerin kaynakları
- İBB Kentsel Dönüşüm — Üsküdar riskli yapı plan notu değişikliği
- Vikipedi — Ünalan, Üsküdar (nüfus: TÜİK ADNKS)
- e-Devlet — İmar Durumu Sorgulama
Mevzuat ve plan notları değişebilir. İşlem yapmadan önce güncel durumu resmî kaynaktan teyit edin; hukuki sonuç doğuran adımlarda avukatınıza danışın.
Ünalan ve komşu mahalleler
- Acıbadem
- Küçük Çamlıca
- Cumhuriyet
- Dumlupınar (Kadıköy)
- Merdivenköy (Kadıköy)
- Fetih (Ataşehir)
- Örnek (Ataşehir)
Komşu mahallelerde de çalışıyoruz. Üsküdar genelindeki hizmetlerimiz için Üsküdar sayfamıza bakabilirsiniz.
Ünalan'deki parselinize bakalım.
Ada ve parsel numaranızı gönderin; imar durumunu teyit edip yapılabilir inşaat alanını, tahmini daire sayısını ve kat karşılığı oranının hesabını çıkaralım.
Ücretsiz Fizibilite İsteyinBu sayfa en son tarihinde güncellendi.