Altunizade Mahallesi'nde kentsel dönüşüm.
Adını Altunizade İsmail Zühdü Paşa'dan alan 19. yüzyıl semti; bugün M5 metro ve Metrobüs'ün buluştuğu, konutla iş merkezlerinin iç içe geçtiği bir mahalle. Parselin plandaki kullanım kararı hesabı değiştirir.
- İlçe
- Üsküdar, İstanbul
- Nüfus
- 12.129 (2024, TÜİK ADNKS)
- Konum
- Üsküdar–Kısıklı yolu üzerinde
- Adının kaynağı
- Altunizade İsmail Zühdü Paşa
- Ulaşım
- M5 Altunizade istasyonu, Altunizade Metrobüs durağı
Altunizade nasıl bir yer?
Altunizade, adını 19. yüzyılın ikinci yarısında semti kuran Altunizade İsmail Zühdü Paşa'dan alır. Semtin camisi, karakolu, hamamı ve kira evleri 1866 tarihlidir; 19. yüzyıl sonundan kalma köşklerin bir kısmı bugün de ayaktadır.
1980'lerin sonundan itibaren semt iş merkezleri, alışveriş merkezleri ve üniversite yerleşkeleriyle dolmuştur. Bugün M5 metro hattının Altunizade istasyonu ile Altunizade Metrobüs durağı burada buluşur; bu, konut ile ticaretin iç içe geçtiği yoğun bir dokunun ortaya çıkmasının başlıca sebebidir.
İBB'nin Üsküdar ilçesi riskli yapılara ilişkin plan notu değişikliği sayfasında Altunizade, 1/5000 ölçekli nazım imar planı onaylanan mahalleler arasında sayılır ve sayfada adı geçen planlardan biri Altunizade Nazım İmar Planı'dır. İBB'nin 2024 tarihli muhtar görüşmeleri bilgi notunda da Altunizade'nin de içinde olduğu mahalleler için kentsel dönüşüm, öne çıkan gündem başlığı olarak kaydedilmiştir.
Neden size "Altunizade'de emsal şu kadar" demiyoruz
Çünkü doğru olmaz. Emsal (KAKS), TAKS ve kat sınırı parselden parsele, hatta aynı sokakta bile değişir; üstüne plan notları ve olası koruma statüsü biner. Mahalle geneline tek bir rakam veren her kaynak, size gerçekte olmayan bir kesinlik satıyor demektir.
Aşağıda, parselinizin kendi değerlerini resmî kaynaklardan nasıl öğreneceğinizi anlattık. İsterseniz bu adımları sizin için biz yapıp sonucu ücretsiz raporlarız.
Altunizade'de dönüşümü özellikle etkileyen beş şey
- 01
Konut mu, ticaret mi? Plandaki kullanım kararı
Altunizade'de konut, iş merkezi ve alışveriş merkezleri iç içedir. Bir parselin planda konut, ticaret ya da karma kullanıma ayrılmış olması; yapılabilecek bağımsız bölüm türünü, otopark yükümlülüğünü ve satış değerini birlikte değiştirir. Komşu iş merkezinin yüksekliği ya da yoğunluğu sizin konut parselinizin hakkı değildir; hesabın girdisi kendi parselinizin imar durumudur.
- 02
19. yüzyıl dokusu ve köşkler
Semtte 19. yüzyıldan kalan köşkler ve yapılar bulunur. Parseliniz tescilli bir yapı içeriyorsa ya da ona komşuysa koruma bölge kurulunun değerlendirmesi gündeme gelebilir; bu, takvimi ve yapılabilecek kütleyi etkiler. Bunu imar durumu belgesi ve koruma kurulu kayıtlarıyla teyit ettirin.
- 03
Metro ve Metrobüs yakınlığı değeri ayrıştırır
M5 Altunizade istasyonu ve Metrobüs durağına yürüme mesafesindeki parseller ile semtin daha iç kesimleri aynı satış değerine sahip değildir. Kat karşılığı oranı bu değerden çıktığı için, aynı mahallede iki parsel farklı oran alabilir; teklifteki oranın hangi satış değerinden hesaplandığını sorun.
- 04
Riskli yapılara ilişkin plan notu kapsamı
Altunizade, İBB'nin Üsküdar riskli yapı plan notu değişikliği kapsamındaki mahallelerden biridir ve Altunizade Nazım İmar Planı bu değişikliğe konu planlar arasında sayılır. Plan notunun parselinize nasıl uygulandığını güncel imar durumu belgesiyle teyit ettirin.
Parselinizin imar durumunu nasıl öğrenirsiniz?
1. Ada ve parsel numaranızı bulun
Tapunuzda yazar. Elinizde yoksa e-Devlet üzerinden Tapu ve Kadastro hizmetlerinden taşınmaz bilgilerinize ulaşabilirsiniz.
2. İmar durumunu sorgulayın
e-Devlet'teki İmar Durumu Sorgulama hizmetini ve Üsküdar Belediyesi'nin e-imar uygulamasını kullanın. Ada/parsel ile sorgulayıp yürürlükteki planı görebilirsiniz.
3. Plan notlarını mutlaka okuyun
Asıl belirleyici kısım burasıdır: kat adedi, çekme mesafeleri, otopark yükümlülüğü ve varsa koruma kısıtları plan notlarında yazar. Sadece emsal değerine bakıp hesap kurmak en sık yapılan hatadır.
4. Riskli yapı tespitini başlatın
Dönüşümün ve devlet desteklerinin kapısı budur. Kat maliklerinden biri tek başına başvurabilir — detaylar riskli yapı rehberimizde.
Adımları biz de yapabiliriz: ada/parsel numaranızı gönderin, imar durumunu belediyeden teyit edip yapılabilir alanı ve kat karşılığı oranının hesabını kalem kalem çıkaralım. Ücretsiz ve yükümlülüksüz.
Altunizade Mahallesi — sık sorulan sorular
Altunizade'de kat karşılığı oranı ne kadar olur?
Altunizade için tek bir oran vermek yanıltıcı olur. Parselin plandaki kullanım kararı (konut, ticaret, karma), metro ve Metrobüs'e uzaklık ve mevcut binanın alanı hesabı birlikte değiştirir. Oran; yapılabilir toplam inşaat alanı, satış değeri, inşaat maliyeti ve yüklenici riskinden çıkar. Size oran değil, oranın hesabını gösteriyoruz.
Yanımızdaki iş merkezi çok yüksek; biz de o kadar yapabilir miyiz?
Büyük ihtimalle hayır, en azından bunu varsaymayın. Komşu parselin yüksekliği ve yoğunluğu o parselin plan kararından gelir; ticaret ya da karma kullanıma ayrılmış bir parselin hakkı, konut parselinizinkinden farklı olabilir. Kendi parselinizin hakkını imar durumu belgesi gösterir; fizibiliteye oradan başlıyoruz.
Altunizade'de binamızın tarihi bir yapıya komşu olması sorun olur mu?
Olabilir. Tescilli bir yapının bulunduğu ya da ona komşu parsellerde koruma bölge kurulunun değerlendirmesi gündeme gelebilir; bu da takvimi ve yapılabilecek kütleyi değiştirebilir. Parselinizin durumunu imar durumu belgesinden ve koruma kurulu kayıtlarından teyit ettirmeden hesap kurmayın.
Bu sayfadaki bilgilerin kaynakları
- İBB Kentsel Dönüşüm — Üsküdar riskli yapı plan notu değişikliği
- İBB Şehir Planlama — Üsküdar muhtar görüşmeleri bilgi notu (2024)
- Vikipedi — Altunizade, Üsküdar (nüfus: TÜİK ADNKS)
- e-Devlet — İmar Durumu Sorgulama
Mevzuat ve plan notları değişebilir. İşlem yapmadan önce güncel durumu resmî kaynaktan teyit edin; hukuki sonuç doğuran adımlarda avukatınıza danışın.
Altunizade ve çevresi
Komşu mahallelerde de çalışıyoruz. Üsküdar genelindeki hizmetlerimiz için Üsküdar sayfamıza bakabilirsiniz.
Altunizade'deki parselinize bakalım.
Ada ve parsel numaranızı gönderin; imar durumunu teyit edip yapılabilir inşaat alanını, tahmini daire sayısını ve kat karşılığı oranının hesabını çıkaralım.
Ücretsiz Fizibilite İsteyinBu sayfa en son tarihinde güncellendi.